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Il existe différentes manières d’investir dans une SCPI. Vous pouvez choisir de le faire via vos fonds propres, mais saviez-vous que vous pouvez également recourir à un crédit pour acheter vos parts de SCPI ?
Cette manière d’investir vous permet de vous constituer un patrimoine à votre rythme, avec un effort d’épargne plus modeste que via l’investissement classique notamment grâce à l’effet de levier.
Dans cet article, nous vous détaillons tout ce que vous devez savoir sur l’investissement en SCPI à crédit avant de franchir le pas : les principes de cet investissement, les différents types de crédits possibles ou encore vers quels acteurs se tourner pour souscrire vos parts de SCPI à crédit.
L’effet de levier consiste à vous endetter pour augmenter votre capital investi, sans utiliser vos capitaux propres. Les gains potentiels générés par la SCPI doivent permettre de rembourser vos mensualités de crédit, ou du moins une partie. Cela vous permet de vous constituer un patrimoine tout en limitant votre effort d’épargne.
Les gains potentiels générés par la SCPI peuvent vous permettre de rembourser en partie, vos mensualités de crédit. Le risque de non-paiement des locataires est mutualisé parmi un grand nombre de locataires.
Ainsi contrairement à un investissement dans de l’immobilier locatif classique, le risque de ne pas avoir de revenus de la part du locataire est plus faible.
Vous pouvez déduire les intérêts et les frais de votre emprunt (assurance emprunteur, frais de dossier etc…) de vos loyers perçus des SCPI. Cela permet de diminuer la base imposable de vos revenus fonciers.
Cet abattement fiscal contribue à bonifier le rendement de votre opération. Néanmoins, ce dernier diminue progressivement au cours du temps et de l’amortissement du capital restant dû. De plus, il n’est pas possible de profiter de cet abattement fiscal si vous contractez un crédit à la consommation.
L’investissement en SCPI à crédit comporte des risques qu’il vous faut prendre en compte avant d’investir. Dans ce paragraphe, vous vous expliquons les différents risques qu’un investissement en SCPI à crédit peut comporter.
Les revenus générés par les SCPI ne sont pas garantis. Si ces revenus mensuels étaient inférieurs au montant des échéances de votre crédit, vous devriez payer la différence.
Dans tous les cas, il est conseillé de disposer d’une épargne de précaution afin de pouvoir couvrir les mensualités du crédit au cas où les dividendes versés par la SCPI seraient insuffisants.
Si vous souscrivez un crédit pour acquérir des SCPI, vous devrez payer la différence entre le montant emprunté à la banque et le montant perçu lors de la revente de vos parts, en cas de baisse du prix de part.
Les parts seront donc vendues à un prix inférieur à leur prix de souscription, entraînant une perte en capital.
En cas de recours à l’emprunt pour l’acquisition de parts de SCPI, le souscripteur ne doit pas tenir compte uniquement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire et non garanti, pour faire face à ses obligations de remboursement.
En cas de potentielle défaillance de remboursement du prêt, les parts de la SCPI pourraient être vendues à un prix inférieur à leur prix de souscription, ce qui entraînerait une perte en capital.
En cas de cession des parts de la SCPI à un prix inférieur au prix de souscription ou d’acquisition, l’associé devrait compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû au titre de son emprunt et le montant issu de la cession de ses parts.
Vous souhaitez en savoir plus ? Consultez notre page dédiée aux risques des SCPI.
L’achat de parts de SCPI à crédit vous intéresse mais vous souhaitez être accompagné dans votre projet ? Nos conseillers sont à votre disposition.
Il existe plusieurs types de crédits pour souscrire des parts de SCPI.
Focus sur les différents crédits ainsi que sur leurs avantages et inconvénients.
Il est important de garder à l’esprit que l’obtention d’un financement n’est pas garanti. Comme pour toute demande de crédit auprès d’une banque, cette dernière doit évaluer votre situation personnelle et financière afin de savoir si vous êtes ou non en mesure de rembourser les mensualités.
Tous les profils d’investisseurs ne sont pas éligibles au crédit.
Pour financer vos parts de SCPI, vous pouvez opter pour un crédit bancaire amortissable à taux fixe, affecté à l’achat de parts de SCPI. Contrairement à un crédit immobilier classique, il est plus simple et rapide à mettre en place, il évite très souvent les contraintes de domiciliation bancaire et d’assurance obligatoire (bien que fortement recommandée), tout en autorisant la déduction des intérêts d’emprunt, des frais de dossiers et des primes d’assurance le cas échéant.
Ce type de crédit répond aux spécificités de la SCPI, pouvant aller loin dans la durée de financement jusqu’à 25 ans et pouvant intégrer une période de différé, jusqu’à neuf mois par exemple, pour faire face au délai de jouissance.
Le délai de jouissance représente le délai entre la date à laquelle vous investissez en SCPI, et la date à laquelle vous percevez les premiers revenus potentiels de certaines SCPI.
Choisir un crédit amortissable, c’est également pouvoir limiter l’apport entre 0% et 10 % en fonction des établissements bancaires.
Enfin, la garantie du crédit sera réalisée par le nantissement des parts de SCPI : les parts de SCPI sont mises en gage par la banque. Elles constituent une garantie en échange de l’obtention du crédit. En cas de défaut de paiement, l’établissement bancaire pourrait revendre les parts pour rembourser le prêt. Le nantissement des parts de SCPI permet ainsi d’éviter des systèmes plus complexes et souvent plus coûteux (organismes de cautionnement par exemple).
Le crédit in fine fonctionne différemment. En effet, pour celui-ci les mensualités à rembourser chaque mois ne sont composées que des intérêts de l’emprunt et de l’assurance emprunteur.
A la fin de la période du crédit, vous devrez en revanche rembourser la totalité du capital en une seule fois.
C’est une solution qui permet d’avoir un effort d’épargne mensuel beaucoup plus mesuré pendant toute la durée du crédit.
Néanmoins, tous les établissements bancaires ne le proposent pas, et la banque peut vous demander des garanties supplémentaires telles que l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie avec un capital initial et un versement programmé tout le long de l’emprunt, de façon à obtenir le capital nécessaire au remboursement in fine du prêt.
Il faut donc à minima avoir un capital à placer en amont de la souscription pour effectuer un crédit immobilier in fine.
Certains établissements proposent des crédits à la consommation pour le financement des parts de SCPI. Ils sont accessibles dès 30.000 € et permettent un amortissement jusqu’à 25 ans. Il est aussi possible de prévoir une période de différé en capital et/ou en intérêts le temps de percevoir les premiers loyers.
Ces crédits sont dits « affectés » à une opération immobilière, ce qui rend possible la déductibilité des intérêts.
| Type de crédit | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Crédit amortissable | - Ne nécessite pas forcément d’apport (selon les banques) - Des mensualités constantes et prévisibles | / |
| Crédit in-fine | - Remboursement mensuel uniquement des intérêts du crédit + de l'assurance | - Garanties supplémentaires demandées par les banques - Nécessite souvent un apport |
| Crédit à la consommation | - Plus de souplesse dans les critères d'obtention du crédit qu'un prêt immobilier | - Des taux d’emprunt plus importants que les prêts immobiliers - Non déductibilité des frais et taux d'emprunt |
Le taux d’intérêt dans le cas d’une souscription de SCPI à crédit va varier selon plusieurs critères comme la somme empruntée, la durée du crédit (15 ans, 20 ans, 25 ans etc.), la situation personnelle de l’emprunteur etc.
Aussi, plus la durée de crédit est longue, et plus le taux de crédit sera élevé. Néanmoins, il faut prendre en compte le fait que les intérêts d’emprunts peuvent être déduits de l’investissement ce qui favorise le rendement de ce dernier.
Au moment de l’édition de cet article (novembre 2024), il vous est possible de trouver des crédits bancaires affectés à l’achat de parts de SCPI aux taux suivants (les taux sont donnés à titre indicatif et n’ont pas valeur d’engagement):
Imaginons que vous avez une capacité d’investissement mensuelle de 250€.
Selon votre situation personnelle, vous pourriez investir pour 100 000 € en parts de SCPI, générant 443 € de loyers mensualisés potentiels.
Le prêt bancaire affecté à l’achat de ces parts de SCPI serait le suivant :
– Montant : 102 550 € (frais annexes inclus)
– Durée : 20 ans
– Taux fixe amortissable : 4.85%
– Échéance mensuelle : 668 €
L’échéance mensuelle de crédit de 668 € sera en partie remboursée par le revenu mensuel potentiel généré par les SCPI de 443 €. Votre reste à charge sera bien de 250 € (hors fiscalité propre à chacun).
Au terme des 20 ans, les revenus des parts de la SCPI constitueront un complément de revenus. Cette stratégie patrimoniale est donc un moyen efficace pour préparer progressivement, et le plus tôt possible, des revenus complémentaires futurs pour différents projets de vie, notamment dans la perspective de sa retraite.
Simulation ne constituant pas un conseil ni une recommandation d’investissement. Ne constitue pas une prévision future de la performance d’un investissement. Simulation sans aucune valeur contractuelle, donnée uniquement à titre d’illustration selon les hypothèses affichées. Hors fiscalité propre à chaque client. Hypothèses : crédit amortissable à taux fixe, sans assurance, sans différé ; 2 550 € de frais ; achat de 2 SCPI ; Rendements et valorisations des SCPI stables dans le temps). Il s’agit d’un rendement moyen retenu comme hypothèse de calcul sur toute la période mais qui n’est pas garanti. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ETRE REMBOURSÉ. VERIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Cette simulation non contractuelle repose sur les hypothèses suivantes :
L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit n’est pas garantie et dépend notamment de la situation financière, personnelle, fiscale et des garanties que peut offrir le souscripteur. Un crédit engage le souscripteur et doit être remboursé. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. Par ailleurs, les couts du crédit, de l’assurance et les frais d’intermédiation ne sont pas pris en compte dans cette simulation.
La société de gestion ne saurait être tenue responsable d’une évolution défavorable d’une des hypothèses.
Pour souscrire des parts SCPI à crédit, vous pouvez :
Investir en SCPI à crédit est une option intéressante pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, sans avoir à investir leur épargne personnelle. L’effet de levier permet de financer cet investissement en utilisant le potentiel rendement des SCPI pour rembourser les mensualités du crédit.
Ce mode de souscription permettra de vous constituer un patrimoine immobilier avec un effort réduit : les dividendes peuvent couvrir une partie des échéances mensuelles de votre crédit. L’endettement permet alors d’augmenter votre capacité d’investissement par «effet de levier».
Cependant, ce type d’investissement comporte des risques qu’il est important de comprendre avant de se lancer. Les revenus générés par les SCPI n’étant pas garantis, cela implique une gestion prudente et de disposer d’une épargne de précaution qui pourrait couvrir les mensualités du crédit.
Si vous envisagez de vous lancer, faites-vous accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine pour bénéficier de conseils tout au long du parcours, et pour valider ensemble que l’acquisition de parts de SCPI à crédit répond à votre stratégie patrimoniale et à votre appétence au risque.
Il est possible de financer l’achat de parts de SCPI par un crédit immobilier. Les banques sont exigeantes pour ce type de crédit car elles demandent le plus souvent de prendre une garantie hypothécaire sur un bien immobilier que vous détenez déjà. Ceci implique que vous soyez propriétaire d’un bien immobilier et que le crédit de celui-ci soit déjà en grande partie remboursé.
Les montants minimums pour investir en SCPI à crédit sont définis par les banques.
Par le biais d’un crédit immobilier, certaines banques exigent un minimum de 150.000 € d’investissement.
Les organismes distribuant des crédits à la consommation affectés à l’achat de parts de SCPI commencent avec des investissements de 10.000 €.
Nous vous conseillons de vous rapprocher de différents établissements bancaires afin de comparer les offres ainsi que les montants d’investissement minimums demandés par chacun.
Les établissements bancaires peuvent vous demander différents types de garanties pour investir en SCPI à crédit ce qui leur permet de se protéger en cas de non-remboursement du prêt. Ces garanties dépendent de chaque banque, voici les plus répandues :
Il vous est aujourd’hui possible de trouver des crédits bancaires pour financer l’achat de parts de SCPI aux taux suivants (les taux suivants sont donnés à titre indicatif et n’ont pas valeur d’engagement):
Mis à jour en novembre 2024
Oui, en effet un crédit adossé à des SCPI peut être assuré par l’adhésion à une assurance emprunteur. Cette dernière peut vous couvrir contre différents aléas de la vie comme l’invalidité, la perte d’emploi ou le décès de l’emprunteur.
Les contrats d’assurance emprunteur diffèrent selon les assureurs : renseignez-vous sur les différents types de couverture avant la souscription.
En cas de problème et sous réserve des exclusions prévues par le contrat sélectionné, le crédit sera remboursé directement à la banque par l’assureur et permettra de protéger votre patrimoine.
Le démembrement temporaire de SCPI permet de dissocier, sur une durée déterminée à l’avance, l’usufruit (le droit du jouir du bien et de ses revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer de la propriété du bien).
L’un ou l’autre mode de détention peut vous convenir dans le cadre d’une stratégie patrimoniale : optimiser votre fiscalité, préparer votre retraite… découvrez notre guide dédié à ce sujet !
L’assurance-vie est plébiscitée par les Français pour ses nombreux avantages : une fiscalité avantageuse, un produit simple à comprendre ou encore la possibilité d’y intégrer différents types de produits comme les SCPI.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’intégration de SCPI dans votre assurance vie !
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
