Après une année marquée par une collecte record, les SCPI continuent d’attirer les investisseurs. Aujourd’hui, plus d’un million de Français détiennent des parts de SCPI. Mais cet investissement implique aussi une obligation : déclarer les revenus perçus aux impôts.
Pour cela, il est essentiel de s’appuyer sur l’Imprimé Fiscal Unique (IFU), transmis chaque début d’année par la société de gestion. Ce document vous permet de renseigner correctement les montants à déclarer, aussi bien pour l’impôt sur le revenu* que pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Attention toutefois : la déclaration fiscale des SCPI demande un minimum de vigilance, car certains choix peuvent avoir un impact direct sur votre fiscalité.
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SCPI : comment bien déclarer ses revenus ?
Vous avez investi en SCPI et vous vous demandez comment remplir correctement votre déclaration d’impôts ? Chaque année, de nombreux épargnants s’interrogent sur les cases à renseigner, les montants à reporter, et les impacts fiscaux à anticiper.
Pas de panique : déclarer ses revenus de SCPI peut sembler technique, mais avec les bons outils, c’est tout à fait à votre portée.
Guide pour remplir votre déclaration 2025
Pour vous accompagner au mieux, nous avons conçu un guide complet, pensé pour vous simplifier la vie. Il vous explique, étape par étape, comment déclarer vos revenus de SCPI en 2025 selon votre situation :
- Quelles sont les dates limite pour déclarer ses impôts en 2025 ?
- Quelles cases remplir sur sa déclaration fiscales ?
- Comment utiliser l’Imprimé Fiscal Unique (IFU) ?
- Comment déclarer ses revenus fonciers de SCPI ?
👉 Consultez notre guide 2025 pour déclarer vos revenus SCPI et évitez les erreurs les plus fréquentes.
FAQ – Déclaration des revenus SCPI
Déclarer les revenus issus d’un investissement en SCPI peut soulever de nombreuses questions : arbitrages fiscaux, traitement des plus-values, revenus étrangers, IFI, etc.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous répondons ci-dessous aux interrogations les plus fréquentes des épargnants. Que vous soyez primo-investisseur ou déjà familier du sujet, cette FAQ vous éclaire sur les points clés à connaître pour une déclaration complète et optimisée.
Quels arbitrages fiscaux sur les loyers versés par la SCPI ?
Le dividende perçu par le détenteur de parts de SCPI est principalement composé des loyers perçus par la SCPI. Ils sont taxables à l’impôt sur le revenu au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers soit selon le régime réel d’imposition, soit selon le régime du micro-foncier.
En vertu du régime réel, le revenu imposable est déterminé après déduction des charges réellement supportées, particulièrement des intérêts d’emprunt (mais aussi les frais de dossier, les frais de constitution de garantie et les primes d’assurance).
Quant au micro-foncier, il s’agit d’un régime simplifié qui applique une déduction forfaitaire de 30% représentative de l’ensemble des charges déductibles. Ce dernier régime est réservé aux contribuables qui font par ailleurs de la location nue et dont l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros. Mais ces propriétaires peuvent opter, pour trois ans, pour le régime réel. Ce qui s’avère en général plus intéressant pour les SCPI, qui déduisent en moyenne des charges supérieures à 30%. Néanmoins cette décision doit tenir compte de l’ensemble des biens immobiliers détenus, car l’option au réel est globale pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer.
Comment déclarer les revenus financiers ?
Une moindre fraction des dividendes est composée de produits financiers issus des investissements réalisés par la SCPI dans des actifs autres que l’immobilier en direct. Ces revenus de capitaux mobiliers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu, et 17,2% de prélèvements sociaux). Sauf dispense, le PFU est directement prélevé par la société de gestion avant distribution, mais il est non libératoire pour la part de l’impôt sur le revenu (12,80%).
Ainsi, l’épargnant a toujours la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’option porte sur l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers perçus par le foyer fiscal pendant l’année. Elle s’avère intéressante si la tranche marginale d’imposition du foyer est inférieure à 12,8%. De plus, elle permet de déduire une partie de la CSG.
Les éventuelles plus-values immobilières
L’épargnant peut avoir perçu une plus-value immobilière suite à la vente par la SCPI de certains de ses immeubles. Ce gain est soumis à l’impôt sur le revenu (acquitté par la SCPI), au prélèvement forfaitaire de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
L’épargnant a droit à un abattement pour durée de détention, lequel est déterminé par le nombre d’années de détention par la SCPI de l’immeuble cédé.
L’impôt est déjà acquitté cependant il convient de reporter ce montant en ligne 3VZ de votre annexe 2042C car il sera pris en compte pour le calcul de votre revenu fiscal de référence.
Les revenus des immeubles situés hors de France
Les revenus des immeubles situés à l’étranger doivent également être déclarés même s’ils ont été préalablement taxés dans le pays où ils sont situés.
La double imposition est très largement neutralisée selon une méthode qui dépend de l’accord passé entre la France et l’État de situation de l’immeuble.
Il convient donc de distinguer les revenus par pays d’origine, et de les additionner pays par pays. Point positif : ces revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français.
Ne pas oublier l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
La pierre-papier entre dans le champ de l’IFI.
Les parts de SCPI doivent donc être déclarées dès lors que le patrimoine immobilier de l’investisseur a une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. La valeur à déclarer est généralement inférieure à la valeur de retrait de la SCPI.
Parts de SCPI démembrées : qui déclare quoi ?
Lorsque la propriété des parts de SCPI est démembrée, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont susceptibles de recevoir chacun des dividendes. Tout dépend de la façon dont les statuts ont prévu la répartition des bénéfices.
- Certaines SCPI réservent l’ensemble des revenus aux usufruitiers, d’autres affectent les revenus courants aux usufruitiers et les revenus exceptionnels aux nus-propriétaires. Chacun déclare alors ce qu’il a perçu.
- Quant à l’IFI, seul l’usufruitier est assujetti, et ce, à raison de la valeur en pleine propriété des parts.
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d'aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d'Informations Clés (DIC) et la note d'information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
