Dans un contexte global de baisse, les fonds SOFIDY affichent une très bonne résilience de la valeur de leurs portefeuilles immobiliers avec des corrections de valeurs limitées.
- À compter du 4 décembre 2023, le prix de souscription de la SCPI EFIMMO 1 s’établit à 212 € par part et celui de la SCPI SOFIPIERRE à 595 € par part, soit une baisse de respectivement -10,5% et -9,2%.
- Les prix des parts des SCPI IMMORENTE, SOFIDY EUROPE INVEST et IMMORENTE 2 sont quant à eux maintenus, affichant ainsi leur résilience dans le cadre des travaux de valorisation de fin d’année.
À l’image du marché de l’immobilier d’habitation, les marchés immobiliers tertiaires (commerces, bureaux, logistique, santé, hôtellerie…) connaissent eux aussi depuis quelques mois des baisses de valeurs généralisées, bien que d’ampleur très différentes selon les caractéristiques des portefeuilles immobiliers considérés.
Dans ce contexte, les SCPI gérées par SOFIDY sont restées robustes face au choc de taux d’intérêt et affichent une très bonne résilience avec des corrections de valeurs limitées par rapport au marché. La forte discipline à l’investissement, la qualité des emplacements, des loyers et des valorisations raisonnables au regard du marché, et surtout l’exceptionnelle granularité des patrimoines sont probablement autant de facteurs qui procurent aujourd’hui cette bonne résilience.
Ainsi les travaux d’expertises de fin d’année en cours avec les experts immobiliers externes sont aujourd’hui suffisamment avancés et éclairants. Sur un an à fin 2023, ils révèlent des baisses de la valeur estimée de nos portefeuilles immobiliers comprises entre -3,2% et -8,0% selon les SCPI, contre pour rappel une baisse générale moyenne de -2,6% à mi-année.
Considérant les caractéristiques et les perspectives de chacun des portefeuilles, ces résultats permettent aujourd’hui à SOFIDY d’annoncer que les prix de part de toutes les SCPI de la gamme sont maintenus à l’exception de deux d’entre elles.
- S’agissant de la SCPI Efimmo 1 : La baisse de valeur de son patrimoine exposé majoritairement à l’immobilier de bureaux est estimée entre -7% et -8% sur un an à fin 2023. Opérant sur le secteur qui subit clairement les baisses de valeur les plus prononcées, la SCPI résiste relativement bien grâce à la forte granularité de son patrimoine composé de petites et moyennes surfaces (270 actifs / 7M€ en moyenne par actif), sa politique d’investissement disciplinée et sa poche de diversification (15 % du patrimoine) dédiée aux commerces, à l’hôtellerie et à la logistique. Sur la base de son nouveau prix de part dorénavant en ligne avec la valeur de reconstitution estimée à fin 2023, la SCPI vise un taux de distribution supérieur à 5% en 2024.
- S’agissant de la SCPI Sofipierre : La baisse estimée de la valeur de son patrimoine est comprise entre -4,5% et -5,0% sur un an à fin 2023. Ayant bénéficié de nombreuses hausses successives de prix de parts au cours des dernières années, dont la dernière en date d’octobre 2022 (+3.97%), sa situation nécessite aujourd’hui un pas en arrière pour s’adapter au nouveau contexte de marché. Son nouveau prix de part dorénavant en ligne avec la valeur de reconstitution estimée à fin 2023, couplé à une diversification réussie vers la logistique et les locaux d’activité (16,4% du patrimoine à fin 2023) et à une granularité forte de son patrimoine (155 actifs / 1 M€ en moyenne par actif), lui permet de viser elle aussi un taux de distribution au-delà de 5% en 2024.
- S’agissant des SCPI Immorente, Sofidy Europe Invest et Immorente 2 : Les travaux de valorisation de fin d’année permettent de confirmer que leur prix de parts sont actuellement correctement positionnés. Leur situation tantôt caractérisée par un important niveau de trésorerie disponible, un bon potentiel de valorisation de leur portefeuille immobilier, une surexposition à des actifs de commerces plus résilients à la conjoncture, une grande diversification, les met chacune en position de poursuivre une stratégie de valorisation du patrimoine et de distribution attractive au regard des conditions de marché.
Rappelons que la correction générale sur les valeurs immobilières en Europe n’est pas le fruit d’une crise immobilière mais résulte de la hausse rapide et forte des taux d’intérêts engagée par la Banque Centrale Européenne au cours de l’année 2022. La nécessité de s’adapter au nouveau cycle immobilier et au nouveau contexte inflationniste dans lequel nous sommes entrés est aujourd’hui devenue évidente.
Au-delà du contexte de taux d’intérêt qui nécessite une adaptation des prix, l’immobilier détenu par vos SCPI de rendement se porte très bien. Il répond à des besoins croissants, affiche un taux d’occupation moyen supérieur à 93% et sera à nouveau au rendez-vous des rendements attendus en 2023 avec des taux de distribution bruts compris entre 4,55% et 5,00%, supérieurs à la moyenne des SCPI.
*Cette fourchette prévisionnelle est fondée sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et il ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.
**Le taux de distribution est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable ou le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe. Le taux de distribution est calculé pour une part en pleine jouissance du 1er janvier au 31 décembre de l’année N. Les performances futures peuvent être soumises à l’impôt, lequel dépend de la situation personnelle de chaque investisseur. Quant à l’imposition des dividendes éventuels perçus de l’étranger, l’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter la double imposition, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer. Données au 30/09/2023.
La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans.
Nos SCPI abordent de manière offensive et manœuvrante ce nouveau contexte de marché qui offre indéniablement un bon moment pour investir. Leur trésorerie importante les met en outre à l'abri de toute problématique de gestion de leur dette bancaire à court et moyen terme.
À propos de Sofidy
Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Avec 8,6 milliards d'euros d'encours immobiliers sous gestion (total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2023, Sofidy gère pour le compte de plus de 60 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier constitué d'environ 5 100 actifs immobiliers. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
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Retrouvez l’interview de Jérôme GRUMLER (Directeur général délégué, Sofidy) par Jean-Denis ERRARD (Magazine Gestion de Fortune)
