Chez Sofidy, nous restons convaincus que l’immobilier de commerce bien placé, au cœur des villes dynamiques ou dans des zones de périphérie établies, affiche de solides fondamentaux. Fort de ces convictions, la pondération des portefeuilles immobiliers gérés par Sofidy investis dans cette classe d’actifs reste élevée à environ 47 % fin 2024.
Depuis près de 40 ans et le lancement de notre première SCPI Immorente, nous consolidons notre savoir-faire sur cette classe d’actifs. Nos fonds investissent dans la plupart des formats de locaux commerciaux, aussi bien dans les commerces en pieds d’immeubles des centres-villes que dans les grands centres commerciaux, en passant par les moyennes surfaces spécialisées de périphérie et les retails parks.
Miser sur une classe d’actifs résiliente, qui sait se renouveler
Les commerces font partie des classes d’actifs dont les valeurs ont le moins corrigé à la baisse après l’augmentation brutale et rapide des taux d’intérêt. Cette évolution s’explique par deux facteurs :
- Tout d’abord, les commerces ont été délaissés par les investisseurs sur les vingt dernières années, notamment au motif que l’e-commerce gagnait des parts de marché et menaçait le commerce physique. Leur valeur ayant en moyenne peu progressé, elle a ensuite subi des corrections à la baisse moins sévères.
- Par ailleurs, suite à la crise sanitaire de 2020, les consommateurs ont pu mesurer leur attachement aux commerces de proximité. Le bond de la consommation des ménages, qui a suivi la fin de la crise sanitaire, a porté à la hausse l’activité du commerce physique et les valeurs des actifs.
Dans le même temps, le développement du commerce en ligne semble atteindre un plafond, avec une part de marché qui stagne désormais entre 10 % et 20 % du commerce de détail selon les pays européens. D’autre part, les activités commerciales qui proposent des services (coiffeurs, soin du corps, restaurants…) ne peuvent être proposées en ligne. Ensuite, la plupart des enseignes ont su se renouveler en jouant sur l’omnicanalité qui combine les parcours de vente physique et digitale. Dans le prêt à porter par exemple, celles qui ont périclité avaient le moins développé leur présence en ligne.
Le dynamisme du secteur de la distribution est souligné par un autre aspect : si certaines enseignes disparaissent, d’autres apparaissent régulièrement. De nouveaux concepts « retail » ne cessent d’émerger, notamment autour de la santé et du bien-être.
L’emplacement : facteur clé de réussite pour les SCPI de Sofidy
La qualité d’un actif de commerce tient essentiellement à son emplacement, qui lui assure des flux de visiteurs et donc des revenus sécurisés. Ce critère est renforcé par un ensemble de tendances sociétales fortes. Le phénomène de métropolisation qui se poursuit, y compris en Europe Occidentale, soutient la valeur des commerces dans les très grandes villes.
Les actifs de commerces situés en périphérie des grandes villes et métropoles sont, eux aussi, rattrapés par cette urbanisation et ont vu leur valeur progresser ces dernières années.
Enfin, le concept de la « ville du quart d’heure », qui monte en puissance face aux préoccupations environnementales, renforce encore le caractère essentiel de la localisation.
D’ailleurs, plusieurs grandes villes restreignent dorénavant l’usage de la voiture pour mettre l’accent sur les mobilités douces (marche, vélo…), conduisant ainsi les consommateurs à se rapprocher toujours plus des centres-villes. Ce phénomène conduit certaines enseignes, qui se sont historiquement développées en périphérie, à s’implanter en centre-ville.
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Avec une politique d’investissement très sélective et disciplinée, Sofidy a toujours veillé à ce que ses acquisitions en murs de commerces bénéficient d’un emplacement de qualité et des loyers raisonnables leur assurant ainsi un « pricing power » pérenne (capacité d’accroître les loyers). Ce « pricing power » est d’autant plus fort en France, du fait d’un cadre règle-mentaire spécifique, qui confère une valeur aux fonds de commerce. |
De solides fondamentaux pour affronter les incertitudes
Comme tout actif immobilier, le commerce octroie au capital investi une protection contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers. Vos SCPI Sofidy ont bénéficié de cette indexation ces deux dernières années. C’est particulièrement le cas de Sofiboutique, intégralement investie en commerces de centre-ville, qui a affiché une progression annuelle des loyers de 18,4 % sur ses actions de gestion locative (renouvellements et relocations).
Même si l’inflation a reculé ces derniers mois, plusieurs facteurs (besoins de financements de nos sociétés vieillissantes, dépenses militaires croissantes, réindustrialisation et transition énergétique) nous laissent penser qu’elle restera soutenue dans les années à venir, ce qui rejaillira nécessairement sur la progression des loyers et donc des capacités distributives de vos SCPI.
Ces revenus sont également soutenus par les taux d’occupation stables et élevés des actifs de commerce de vos SCPI. Le taux moyen d’occupation sur la période 2016-2024 pour Sofiboutique par exemple, s’établit à 95 %. La qualité des emplacements et la forte granularité des portefeuilles, qui permet de mutualiser le risque, expliquent ce niveau.
Enfin, vos SCPI ont bénéficié d’une légère revalorisation des valeurs d’expertise de leurs commerces en 2024 (+1,7 % en moyenne à périmètre constant), soulignant la pertinence de leur stratégie d’acquisition.
Ce mouvement pourrait s’amplifier, non seulement à la faveur de l’intérêt retrouvé des investisseurs pour cette classe d’actifs, mais aussi du fait de la poursuite du programme de baisses des taux d’intérêt envisagé par la BCE en 2025.
S’appuyant sur leurs forces historiques, vos SCPI restent néanmoins très vigilantes, dans un environnement encore sous tension : les incertitudes politiques et géopolitiques se mêlent aux difficultés économiques de plusieurs pays européens, dont la France.
La diversification géographique croissante de nos portefeuilles d’actifs permettra de lisser les fluctuations de marché, certains marchés européens comme l’Espagne par exemple, bénéficiant de perspectives économiques dynamiques.
En se positionnant désormais sur des opérations de taille plus importante et offrant des rendements élevés, sous forme de club deals, Sofidy est par ailleurs en mesure de capter les opportunités du marché et d’en faire bénéficier vos SCPI.
Vos SCPI sont reparties à l’offensive en 2024 en réalisant près de 600 millions d’euros d’acquisitions avec une rentabilité nette immédiate moyenne de 8,4 %*. Pour continuer à bénéficier d’un momentum de marché qui donne l’avantage aux acquéreurs, vos SCPI ont pour ambition d’amplifier leurs investissements opportunistes en 2025.
*Ce pourcentage exprime le rapport entre les loyers perçus, et le coût d’acquisition des actifs (frais d’acquisition et droits de mutation inclus). Le rendement des actifs acquis par les SCPI n’est pas garanti et n’est pas un indicateur fiable des performances futures des SCPI. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution.
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Je souscris en ligneAVERTISSEMENTS ET RISQUES : Ce document est communiqué à titre d’information. Il ne constitue donc en aucun cas une sollicitation de vente ou une proposition d’achat. Ce document a été réalisé par Sofidy à partir de sources qu’elle estime fiables. Sofidy se réserve le droit de modifier les informations présentes dans ce document, à tout moment et sans préavis. En aucun cas ces informations constituent un engagement de la part de Sofidy. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification immobilière et locative du portefeuille. Les fonds gérés par Sofidy ne bénéficient d’aucune garantie ou protection en capital et présentent un risque de perte en capital. Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs. Les illustrations concernent des biens acquis mais elles ne préjugent pas des investissements futurs.
