À l’occasion des 10 ans de Sofidy Sélection 1, Serge Dermirdjian, co-gérant du fonds, revient sur la stratégie d’investissement et ses ambitions au micro de Fanny Berthon pour Club Patrimoine.
Sofidy Sélection 1 fête ses 10 ans avec une performance annualisée de +6 %*, soit une surperformance confortable par rapport à l’indice de référence, le FTSE EPRA Eurozone (+63 % depuis l’origine pour la part P vs +28% pour l’indice, performances arrêtées au 31 octobre).
Alors que 2024 touche à sa fin, avec une performance de l’indice à ce stade légèrement positive (+1,2 %* à fin octobre YTD), les foncières cotées demeurent sous-évaluées avec une décote moyenne de 27% par rapport aux Actifs Nets Réévalués à un an (source Kempen au 04/12/2024).
Selon nous, la décote n’a plus de raison d’être dans la mesure où, par définition, elle anticipe la baisse de valeur des actifs immobiliers. Les révisions à la baisse des actifs semblent terminées comme en témoignent les niveaux de valorisations qui ressortent de la reprise des transactions observées dans l’immobilier physique.
Un point d’entrée attractif
Avec 28% de décote sur ANR, des ratios de valorisation de 14 fois les cash-flows et un rendement proche des 6% en moyenne, les niveaux de valorisation des foncières sont particulièrement attractifs et nous considérons que le point d’entrée sur le segment est très intéressant, d’autant que le desserrement des taux d’intérêt par la banque centrale européenne n’en est qu’à son début.
Les effets économiques des mesures préconisées par Donald Trump, s’annoncent dommageables sur la croissance européenne et pourraient inciter la BCE à amplifier sa baisse de taux d’intérêt. C’est un point essentiel dans le contexte actuel car la BCE doit corriger l’anomalie des taux courts supérieurs aux taux longs, de quoi favoriser l’immobilier coté. Paradoxalement, l’élection de Donald Trump qui a fait souffrir les foncières cotées européennes en raison de l’effet inflationniste redouté, pourrait donc s’avérer bénéfique au segment, en Europe.
Une stratégie sélective : le commerce plutôt que les bureaux
Dans ce contexte, Sofidy Sélection 1 poursuivra une approche sélective en se concentrant sur des actifs rares et stratégiques, particulièrement ceux liés à des secteurs porteurs : centres commerciaux connectés à un réseau de transport en commun, résidences étudiantes, espaces de stockage pour particuliers, ou encore foncières spécialisées dans les Data Centers.
Aujourd’hui, le coût de financement d’une foncière de commerce est clairement inférieur au rendement de ses actifs, ce qui s’avère très positif. Hors logement, le segment représente la plus importante pondération au sein du portefeuille avec 23,7% au 31 octobre 2024 et Unibail-Rodamco-Westfield représente la première ligne de Sofidy Sélection 1.
En revanche, nous sous-pondérons le secteur de la logistique, plus sensible à la conjoncture économique, et les bureaux qui souffrent toujours d’un important déséquilibre qui se structure autour de phénomènes durables comme le télétravail. Le résidentiel, notamment en Allemagne, doit servir d’amortisseur en cas de dégradation plus forte que prévue de la conjoncture économique. Il demeure le plus représenté au sein du fonds (+27,6 %).
L’Europe de l’Est : un levier de croissance
En raison du risque lié au contexte politique, l’exposition aux foncières cotées à Paris reste mesurée. Néanmoins, l’exposition du fonds aux foncières d’Europe de l’Est prend de l’importance, la zone étant particulièrement dynamique, avec ses taux de croissance élevés, son niveau de vie en progression et sa capacité à séduire les industriels à travers de nouveaux sites ultra modernes associant production et flux logistiques.
Avec une stratégie adaptée et des opportunités claires, Sofidy Sélection 1 met tout en œuvre pour continuer de séduire les investisseurs pour les années à venir.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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