Immobilier et SCPI face à l’inflation

L’immobilier face à l’inflation

L’immobilier, partie intégrante d’une SCPI, est une classe d’actifs moins volatile à court terme que les actions cotées et la question de son évolution dans le nouveau contexte inflationniste reste posée. Un prix immobilier valorise une capitalisation des loyers futurs rapportée au taux sans risque augmenté de la prime de risque accordée à l’actif. « La hausse des taux fait a priori baisser l’attractivité de l’immobilier , constate Jean-Marc Peter, Directeur Général de Sofidy. Les actifs parisiens « prime », au rendement déjà faible, seront les premiers à en souffrir, mais c’est aussi ici que les hausses de loyers seront plus faciles à faire passer, d’où un effet de compensation. À l’autre bout du spectre, pour l’immobilier « value add », on exige typiquement un rendement à deux chiffres en rémunération du risque et la hausse des taux sera moins sensible. »

C’est le ventre mou du marché qui s’avère plus problématique. « Le marché était habitué à acheter au même prix grands crus et vin de table, mais la sélectivité sera maintenant un point clé », conclut Jean-Marc Peter, qui observe déjà une hausse des transactions inabouties dans le tertiaire, faute d’accord sur le prix.

SCPI : Quelle stratégie d’investissement face à l’inflation ?

Dans un monde plus inflationniste, la stratégie d’investissement des SCPI face à l’inflation doit s’appuyer sur trois critères. « L’emplacement reste fondamental et sera là pour toujours, rappelle Jean-Marc Peter. Mais n’oublions pas la qualité de l’immeuble – conformité aux normes environnementales, labels, etc. – qui aura un impact pour 10 ou 20 ans. Enfin, la capacité du locataire à absorber des hausses de loyer liées à l’inflation en les répercutant à ses clients devient un critère important. »

À la sélectivité, il faudra ajouter une bonne diversification des investissements SCPI par géographie, type de clients ou type de bien : bureau, commerce, résidentiel classique ou géré, immobilier de loisir, campings, logistique urbaine. Mais attention aux fausses bonnes idées, comme l’immobilier de santé, souvent trop monovalent et pas nécessairement bien situé.

Quel comportement dans le résidentiel ?

Mais quid du résidentiel ? « Depuis des années, la demande excède l’offre sur le marché français du résidentiel neuf, ce déséquilibre étant soutenu par la croissance démographique et une fragmentation croissante des foyers, assure Quentin Romet, Co-fondateur de Homunity. D‘ailleurs, sur les 85 000 logements disponibles à la vente actuellement, seuls 4% sont déjà livrés.* » Par ailleurs, les risques pris par les promoteurs sont relativement faibles en France, du fait de taux de pré-commercialisation typiquement compris entre 30 et 45%. « Le marché est très sain en France, ajoute Jean-Marc Peter. Les acheteurs particuliers s’endettent surtout à taux fixe. »

Contrairement à d’autres pays européens, ils sont ainsi immunisés contre des hausses de taux ultérieures. Le goût retrouvé des Français pour la ruralité pendant le Covid semble s’estomper. « La mégatendance, en Europe et ailleurs, reste la métropolisation : la densification des villes se poursuit et la généralisation du télétravail partiel exige d‘ailleurs cette centralité », pense Jean-Marc Peter. Une nécessité de centralité qu’on trouve aussi dans la logistique urbaine accompagnant l’essor du e-commerce. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! La règle d’or de l’immobilier reste valide.

*Source : Observatoire de la Fédération des promoteurs Immobiliers – Les chiffres du logement neuf – 3T 2022.

L’inflation impose une sélectivité à tous les niveaux

La sélectivité s’impose aussi du côté des promoteurs. « Entre le 20e et le 21e siècle, les salles d’opération des hôpitaux se sont considérablement modernisées, tandis que les salles d’école ont peu évolué, souligne Quentin Romet. Chez les promoteurs, on voit une même dichotomie entre certains qui arrivent encore sur les chantiers avec leur plan en papier, quand d’autres ont basculé vers la maquette numérique des bâtiments. »

Pour Homunity, qui travaille avec plus de 150 opérateurs, ce critère va devenir décisif, notamment pour les petites opérations, où une organisation adaptée sera synonyme de meilleure rentabilité.