Après les cessions de centres commerciaux annoncées par Unibail et Hammerson en avril, Le mois écoulé s’est marqué par trois éléments de bon augure pour le secteur : la location avant livraison par Covivio d’un immeuble Prime à Paris, l’Offre Publique d’Achat amicale à un prix voisin de l’ANR de Vonovia sur Deutsche Wohnen qui vient parachever la concentration du secteur du logement en Allemagne et de bons chiffres de fréquentation pour les centres commerciaux post desserrement des contraintes sanitaires.
Nous pensons que les investisseurs se repositionneront sur les secteurs défensifs dont l’immobilier dans les semaines à venir et que certains segments du marché (Bureaux Prime, logistique en particulier) sont en capacité imposer des hausses de loyers.
L’offre amicale de Vonovia sur les 27 Mds€ d’actifs de Deutsche Wohnen qui devrait se finaliser fin août prochain (après une augmentation de capital voisine de 8Mds€ pour Vonovia) s’effectue à un montant proche de l’Actif net réévalué au 31 mars dernier (52€ par action plus un dividende de 1.03€ à comparer à 52.5€). Elle aboutira à la création d’un acteur doté d’un patrimoine de 90 Mds€ réparti entre 570 000 appartements, essentiellement en Allemagne, Autriche et Suède qui sera sans conteste la première foncière européenne.
La foncière diversifiée Covivio a annoncé la location pour neuf ans fermes de 40% d’un immeuble rue Jean Goujon dans le huitième arrondissement à Paris, proche du triangle d’or, au cabinet de conseil Roland Berger, plus d’un an avant sa livraison pour un loyer brut sans doute supérieur à 900 euros/ m2. Cette transaction voisine (dans son esprit) de celle annoncée il y a un an entre la Société Foncière Lyonnaise et Goldman Sachs, illustre l’appétit intact du marché pour des immeubles de bureaux spécifiques (localisation centrale, offre d’espaces en plein air, de services, business center, meilleures certifications environnementales)
Enfin, dans le secteur du commerce, Mercialys et Carmilla, après Lar Espana, ont annoncé des chiffres de fréquentation encourageants (hausse respective de15% et de 21% sur un an glissant, aboutissant à retrouver respectivement 95 et 97% de l’activité pré pandémie de 2019).
Nous partageons cependant la vue de GreenStreet Advisors suivant laquelle, hors commerce dans les centres de villes dynamiques, et en raison de la hausse de la vacance (en moyenne de +350bps) et d’une baisse des niveaux de loyers, les revenus locatifs sur ce segment ne retrouveront pas leur niveau de 2019 au moins jusqu’en 2025, malgré un taux de recouvrement qui devrait se normaliser dès 2022.
Ils estiment également que le nombre de départs des locataires devrait augmenter ainsi que les demandes d’aménagement, ce qui devrait conduire à une hausse de l’effort d’investissement pour toutes les foncières, les centres de qualité moyenne (A- à B) ayant vocation à être les plus pénalisés.
Nos principaux mouvements du mois écoulé ont été la reconstitution d’une position importante en XIOR Students (résidences étudiantes en eurozone) qui atteint désormais 2.5% du fonds SOFIDYQ Selection 1, la poursuite de la diversification de votre fonds hors zone euro (qui représente un peu plus de 14% de l’actif) ainsi que sur des segments connexes de l’immobilier (infrastructures, enseignes de commerce, promotion à Londres pour un total de 2.5% de l’actif). A l’inverse, nous avons allégé nos lignes sur des titres à la liquidité aléatoire (Foncière Atlan, VIB Vermoegen).
Laurent Saint-Aubin
À propos de Sofidy
Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Avec 8,6 milliards d'euros d'encours immobiliers sous gestion (total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2023, Sofidy gère pour le compte de plus de 60 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier constitué d'environ 5 100 actifs immobiliers. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
