Après avoir volontairement levé le pied depuis le 2 semestre 2022 en raison de la crise immobilière engendrée par la remontée brutale des taux d’intérêt, Sofidy est aujourd’hui prête à reprendre un rythme d’investissement soutenu. Fort d’un pipeline d’acquisition qui avoisinait les 600 M€ au 30 juin 2024, son directeur des investissements Olivier Loussouarn déroule sa feuille de route auprès de Business Immo.
Article à retrouver sur le site de Business Immo
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Fin 2022, au moment où s’amorçait une remontée brutale des taux d’intérêt, vous avanciez être « prudemment en phase de sous-investissement ».
Comment avez-vous navigué depuis cette période tumultueuse ?
L’immobilier est très sensible aux cycles. Dès que nous avons compris au 2e semestre 2022 que l’inflation ne pourrait être combattue que par des augmentations de taux et que nous basculions dans un cycle baissier, nous avons fait le choix de conserver prudemment nos capitaux, alors même que la collecte restait assez soutenue. Nous avons attendu que les prix s’ajustent et que le marché se retourne, ce qui explique pourquoi nous avons été assez peu actifs depuis presque deux ans en matière d’investissement.
Ce ralentissement volontaire nous a menés à un volume d’investissement historiquement faible en 2023, moins de 250 M€, et à un volant de trésorerie substantiel sur la plupart de nos fonds, qui nous permet aujourd’hui de rester agiles et d’être en position pour déployer des capitaux. Depuis la création de Sofidy, nous avons traversé plusieurs cycles et nous avons la conviction qu’acheter en bas de cycle permet de fabriquer la résilience de nos véhicules et de maintenir des performances stables sur une très longue période.
Dans un environnement de marché où une première baisse de taux est venue clarifier en partie le contexte macroéconomique, mais où les dernières élections ont ajouté une incertitude politique, quelle sera votre approche ?
Nous sommes repartis clairement à l’achat en 2024, avec l’idée que nous entrons dans le bas de cycle jusqu’en 2025, mais de manière ultra sélective et opportuniste. Malgré l’incertitude politique et macroéconomique, on voit mal comment nous ne remonterons pas le cycle immobilier, indépendamment des conjonctures d’un pays ou d’un autre. D’autant plus que nous sommes en position d’investir sur l’ensemble de l’Europe de l’Ouest. Notre pipeline d’acquisitions sécurisées en 2024, c’est à dire signées, sous promesse ou sous exclusivité, approche ainsi les 600 M€ au 30 juin, ce qui illustre notre conviction et notre capacité à saisir les opportunités du contexte actuel.
L’incertitude découlant des dernières élections est importante, mais elle ne nous tétanise pas dans notre volonté de redéployer l’épargne de nos clients, à laquelle s’ajoutent notre collecte nouvelle et l’usage de la dette. Cette dernière sera certes plus chère qu’il y a deux ans, ce qui nous impose d’aller chercher un rendement plus important pour que l’effet de levier fonctionne. Mais parce que nos véhicules sont très peu endettés, nous avons une capacité d’emprunt pour ne pas laisser passer les belles opportunités dans ce moment de marché particulièrement porteur.
Ce bas de cycle nous donne par ailleurs l’envie d’aller chercher des actifs plus importants, étant donné que moins d’investisseurs sont en capacité d’acquérir des immeubles de taille significative. Ces derniers étant de ce fait proposés à des taux de rendement plus élevés, nous avons ajouté cette corde à notre arc et, après avoir laissé passer l’été pour voir comment la poussière retombe, nous pourrions être attirés par de plus grandes manœuvres.
Ce bas de cycle nous donne par ailleurs l’envie d’aller chercher des actifs plus importants, étant donné que moins d’investisseurs sont en capacité d’acquérir des immeubles de taille significative. Ces derniers étant de ce fait proposés à des taux de rendement plus élevés
D’un point de vue sectoriel, comment s’articule aujourd’hui votre feuille de route ?
Il n’y a pas de grand changement dans nos stratégies d’investissement d’un point vue géographique ou sectoriel, puisque nous restons assez opportunistes pour essayer d’identifier les anomalies de marché et les bons rapport qualité/prix. La classe d’actif la plus pertinente pour nous reste le commerce, puisqu’il s’agit de celle où nous sommes les plus expérimentés, où nous disposons de la caisse de résonance la plus importante. C’est donc tout naturellement que nous y avons retrouvé cette année le chemin de l’acquisition, avec l’ambition de renforcer notre exposition.
Beaucoup d’acteurs ont pris leurs distances avec le commerce dès 2016 ou 2017, parce que le plus grand nombre craignait que le e-commerce n’atteigne les valeurs du commerce physique. Force est de constater que ce phénomène d’affaissement de valeur ne s’est pas avéré, alors que l’accès au marché est facilité par le moindre de nombre de compétiteurs. Cela nous a permis d’acheter des actifs à des taux que l’on ne retrouve pas forcément sur toutes les classes d’actifs, donc de profiter d’un rapport risque/rendement très pertinent.
Vous avez finalisé en début d’année l’une des transactions phares de 2024 avec l’acquisition du centre commercial O’Parinor. Comment cette opération s’inscrit-elle dans votre stratégie ?
Sofidy s’est toujours intéressé au commerce de centre-ville et de périphérie, aussi c’est là que se porte avant tout notre attention. Avec l’acquisition O’Parinor, nous nous ouvrons à une classe d’actif, les grands centres commerciaux, sur laquelle nous sommes modestes et estimons ne pas avoir les équipes et la taille de plateforme pour opérer seuls de manière performante ce type d’objet. C’est pourquoi nous nous sommes associés à Klépierre, l’un des leaders du secteur, pour bénéficier de cette situation spéciale.
Auparavant, nous ne serions pas naturellement allés vers ce deal, mais dans le contexte que l’on connaît il peut y avoir des situations nous invitant à des structurations et des partenariats innovants. Nous ne portons pas une volonté stratégique d’accumuler de nombreux centres commerciaux dans nos véhicules, mais nous avons su profiter de cette situation extrêmement motivante dans son économie financière comme dans l’historique de l’actif.
Quid des autres classes d’actifs ?
Malgré les difficultés rencontrées par le bureau de périphérie, un secteur auquel nous sommes heureusement assez peu exposés, nous restons convaincus que les actifs tertiaires demeurent positifs dans un portefeuille, si l’on prend soin de les accumuler dans les bonnes localisations, parce qu’ils peuvent apporter de la croissance locative, ou a minima de la pérennité.
Nous aimerions également exposer davantage nos fonds à l’hôtellerie parce que les fondamentaux sont plutôt porteurs, notamment en France et en Europe du Sud, mais cette classe d’actif a connu une telle croissance d’activité qu’elle est devenue une niche encombrée. Beaucoup d’acteurs s’y intéressent, donc les taux restent relativement bas. Aussi, nous considérons régulièrement des opportunités d’acquisition sur ce secteur, mais nous n’avancerons pas à n’importe quel prix et il se peut que la porte d’entrée vers ce marché ne soit peut-être pas la bonne actuellement.
Notre vision du marché logistique est d’ailleurs semblable. Nous aurions pu penser que le point d’entrée deviendrait bon, mais celui-ci reste trop rarement compatible avec notre exigence de rentabilité, a fortiori dans ce bas de cycle. Nous ne considérons pas tellement les opérations offrant une rentabilité immobilière immédiate sous les 6,5 % ou 7 % actuellement, alors que les très bons actifs logistiques s’échangent plutôt autour de 5 % en raison de la forte compétition. Nous pourrions cependant accéder à ce secteur par de plus petits actifs, par exemple des locaux d’activités, ou en s’aventurant à l’extérieur de la Dorsale vers certaines métropoles régionales, où les taux sont plus près de nos cibles tout en offrant une qualité satisfaisante.
Beaucoup de sociétés de gestion ont connu des enjeux de liquidité au cours de la dernière année en raison des difficultés rencontrées sur les marchés immobiliers. Sofidy a-t-elle été affectée par cet enjeu ?
La collecte d’hier, que l’on peut déployer prudemment pour acheter de l’immobilier et améliorer la performance distributive de nos véhicules, ne peut pas servir les gens souhaitant sortir de nos SCPI compte tenu du mécanisme réglementaire en vigueur de retraits compensés par des souscriptions. Quand bien même deux de nos SCPI de rendement, Immorente et Efimmo, connaissent une situation temporaire de parts en attente en raison de la vague ayant frappé l’ensemble du secteur, celles-ci ne représentent qu’en moyenne 3% de leur capitalisation.
Nous mettons tout en œuvre pour qu’ils retrouvent la liquidité au cours des prochains mois. Nous sommes par exemple dans une phase d’inversion de la courbe et de réduction du stock de parts en attente actuellement sur Immorente.
La collecte nouvelle s’est réduite depuis mi-2023, mais nous observons un redémarrage progressif vers de la collecte nette positive depuis le 2ème trimestre, ce qui nous permet d’abonder notre poudre sèche et de poursuivre nos acquisitions. Est-ce que le rebond pourrait être un peu repoussé par les élections et l’incertitude qu’elles provoquent ? Potentiellement, même s’il est difficile de prévoir des tendances claires dans le contexte actuel.
Avez-vous également adopté un plan d’arbitrage ?
Nous avons un plan d’arbitrage d’environ 300 M€, dont un peu moins de 50 % a déjà été sécurisé sans sacrifier sur les prix. Pour leur plus grand nombre, ces cessions ont généré des plus-values et contribuent à améliorer la performance distributive de nos SCPI. Le marché reste relativement animé sur les plus petits deals, inférieurs à 15 M€, qui constituent l’essentiel de nos portefeuilles, de sorte que nous sommes en mesure de sortir parfois des plus-values généreuses malgré le repricing opéré depuis deux ans sur les marchés.
Les informations disponibles et contenues dans cet article ont un caractère purement informatif. Elles ne constituent donc en aucun cas ni une sollicitation de vente, ni une recommandation d’achat.
La rentabilité immédiate des actifs acquis par la SCPI n’est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI et n’est pas garanti. Le taux de rendement exprime le rapport entre les loyers annuels de l’actif à la date d’acquisition, et sa valeur d’acquisition frais inclus. Il peut évoluer après l’acquisition, et ne doit pas être confondu avec de distribution.
Tout investissement dépend de la situation personnelle, de l’horizon d’investissement et du souhait du client de prendre les risques spécifiques un investissement immobilier. Certains fonds présentés peuvent également faire l’objet de restrictions de commercialisation qui dépendent de la situation spécifique du souscripteur.
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