La persistance d’une inflation élevée et sa prise en compte par les banques centrales tant aux Etats-Unis qu’en Europe rebattent les cartes pour 2022. Le début de l’année se caractérise ainsi par une rotation massive des investisseurs vers les valeurs de commerce au détriment des titres de croissance (logistique, santé, logement). Nous accompagnons ce mouvement sur le commerce et le logement mais pas sur la logistique. Globalement, le secteur surperforme les indices généralistes.
Comme nous l’avions annoncé le mois dernier, nous avons augmenté notre pondération sur le segment des centres commerciaux (en particulier sur URW qui est désormais la première ligne du fonds et Klepierre) : elle atteint à fin janvier 18.7% de l’actif (soit un niveau équivalent à celui de l’indice). Nous prenons en compte en effet le retour des consommateurs dans les centres (hausse de 9.5% en janvier de la fréquentation en France, données CNCC) dans un environnement post pandémique. En outre, nous escomptons une accélération des transactions de marché qui contribueront à recrédibiliser les valorisations officielles de ces acteurs.
À l’inverse, nous avons réduit notre exposition au segment des logements en Allemagne (30.6% de l’actif -mais incluant dans notre classification le stockage pour les particuliers- vs 36.9% fin décembre) dont le momentum demeure défavorable à notre sens.
Enfin, nous sommes demeurés largement investis sur la logistique immobilière (en particulier sur le développeur VGP et sur Segro) où les croissances de loyers et de valeurs s’accentuent et se répandent en Europe continentale, compte tenu d’une demande supérieure à l’offre disponible (celle-ci étant contrainte par des réglementations locales de plus en plus restrictives). L’offre récente de DIC Asset sur l’acteur allemand VIB Vermoegen (qui représente un peu plus de 2% de votre fonds) a d’ailleurs illustré la pertinence des valorisations boursières sur ce segment.
Achevé de rédiger le 3 février 2022,
Laurent SAINT AUBIN
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