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GUIDE SCPI

Comment déclarer ses revenus de SCPI en 2025 ?

Les revenus issus de parts de SCPI doivent être déclarés chaque année sur la déclaration des revenus de l’année antérieure, au même titre que les autres revenus (salaires, pensions, revenus financiers…). Cette étape d’apparence complexe est plus simple qu’il n’y paraît ! Suivez-le guide…

Sommaire :

Comment déclarer ses revenus SCPI en 2025 ?

Chez Sofidy, nous vous accompagnons à chaque étape pour vous permettre de déclarer vos revenus issus de nos SCPI sereinement, en vous mettant à disposition des outils pratiques : un relevé fiscal consolidé et personnalisé récapitulant les revenus à déclarer et les cases dans lesquelles le faire, un guide détaillé reprenant toutes les étapes de la déclaration et un webinaire pédagogique organisé en partenariat avec un cabinet d’avocats fiscalistes.

A l’occasion de la période de déclaration des revenus, SOFIDY met aussi à disposition de ses associés et partenaires une adresse email et une ligne téléphonique dédiées aux questions liées à la déclaration de revenus de nos SCPI.

Dans cet article, nous vous expliquons pas à pas comment déclarer les revenus de vos SCPI : quels formulaires utiliser, et les points de vigilance à avoir en tête, pour que la déclaration fiscale ne soit plus une contrainte chaque année !

Quelles sont les dates limites pour déclarer ses impôts en 2025 ?

Tout d’abord, nous vous proposons un calendrier sur les différentes dates limites pour déclarer vos impôts, et donc les revenus de vos SCPI sur l’année 2024 : pensez à les inscrire dans votre agenda !

DateProcédure et départements concernés
10 avril 2025Ouverture du service de déclaration des revenus 2024 par internet pour tous les départements
20 mai 2025Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 en version papier
22 mai 2025Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 par internet, pour les départements 01 (Ain) à 19 (Corrèze).
29 mai 2025Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 par internet pour les départements 20 (Corse) à 54 (Meurthe et Moselle).
5 juin 2025Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 par internet pour les départements 55 (Meuse) à 976 (La Réunion).
Fin juillet 2025 Réception de l’avis d’imposition indiquant si vous devrez payer -ou non- un solde supplémentaire en septembre 2025.
De quels éléments ai-je besoin pour déclarer mes revenus SCPI ?

De quels éléments ai-je besoin pour déclarer mes revenus SCPI ?

Le relevé fiscal – ou IFU

Le relevé fiscal , autrement appelé l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) est un document récapitulatif et personnalisé, fourni chaque année par les sociétés de gestion aux associés de SCPI. Il détaille les revenus à déclarer au titre de l’année écoulée (revenus fonciers, financiers, plus-values de cessions immobilières, etc.). Ce document est essentiel pour compléter correctement votre déclaration de revenus, il indique les montants à reporter dans les cases correspondantes de celle-ci.

Chez Sofidy, nous mettons à disposition ce relevé fiscal dans votre espace épargnant concomitamment avec l’ouverture de la période de déclaration fiscale, pour simplifier vos démarches.

Les annexes à compléter pour déclarer les revenus de SCPI

Une fois votre relevé fiscal en main, il est temps de vous connecter à votre espace impots.gouv.fr pour compléter votre déclaration de revenus. Selon votre régime fiscal, différents formulaires seront à compléter afin de déclarer correctement vos revenus SCPI.

  • Si vous êtes imposé selon le régime réel, vous devrez renseigner vos revenus fonciers sur l’annexe 2044, ainsi que les charges déductibles telles que les frais de gestion ou les intérêts d’emprunt.
  • En revanche, si vous relevez du régime micro-foncier (accessible sous certaines conditions), la démarche est plus simple : aucun formulaire 2044 à remplir, il suffit d’indiquer le montant brut des revenus fonciers directement sur votre déclaration principale, sur le formulaire 2042 (ligne 4BE). Si vous percevez des revenus fonciers étrangers, ceux-ci devront être déclarés dans les cases spécifiques (4BK ou 4EB) en fonction de leur pays de réalisation.

Dans le cas où vos SCPI génèrent des revenus provenant de biens situés à l’étranger, d’autres formulaires viennent compléter votre déclaration.
L’annexe 2047 permet de déclarer les revenus encaissés à l’étranger ouvrant droit à un crédit d’impôt (Allemagne, Royaume-Uni, Espagne et Italie notamment), tandis que les revenus fonciers exonérés retenus pour le calcul du taux effectif seront à reporter directement sur votre déclaration principale. Celui-ci est également utilisé si vous devez déclarer une plus-value réalisée indirectement via votre investissement en SCPI (ligne 3VZ).

En suivant ces étapes et en utilisant les bonnes cases, vous pourrez déclarer vos revenus SCPI de manière fluide et conforme aux obligations fiscales.

Eléments pour déclarer ses SCPI Sofidy

Le guide pour déclarer les revenus de ses SCPI Sofidy

Pour aller encore plus loin et répondre à vos questions concernant la déclaration fiscale, Sofidy met à votre disposition différents documents et ressources.

  1. Un relevé fiscal personnalisé reprenant les montants à déclarer et les rubriques dans lesquelles le faire.
  2. Un webinaire dédié à la déclaration de revenus SCPI est organisé chaque année par le service client de Sofidy. Nous y présentons les différents types de revenus perçus, leurs impacts, la structure du relevé fiscal et une démonstration d’une déclaration de revenus en direct ainsi qu’une séquence de questions/réponses.
  3. Un guide de déclaration de revenus en ligne qui récapitule en détails toutes les étapes de la déclaration, les cases à cocher et à compléter ainsi que les points de vigilance.

Régime d’imposition des revenus fonciers : micro foncier ou régime réel

En préambule, nous vous rappelons que les SCPI sont des sociétés transparentes. Ces dernières ne sont donc pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En revanche, chaque associé est imposé individuellement sur les revenus qu’il perçoit.

Les associés sont donc personnellement passibles soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Les revenus des SCPI sont composés :

  • Des revenus locatifs liés aux immeubles détenus,
  • Des produits financiers provenant des participations des SCPI dans d’autres véhicules d’investissement immobiliers ou des placements de trésorerie,
  • Des plus-values réalisées lors de cessions d’immeubles.
  • Des plus-values réalisées lors de cessions de parts de SCPI

Le régime fiscal dépend de la nature du revenu (revenus locatifs, produits financiers, plus-values de cessions), de la typologie de l’associé (personne physique ou morale), de son régime fiscal et du lieu de sa résidence fiscale.

SOFIDY détermine à fréquence annuelle, pour chaque typologie d’associés, le montant des revenus imposables et transmet un relevé fiscal personnalisé reprenant l’ensemble des sommes à déclarer.

Nous nous intéresserons sur cette page uniquement aux personnes physiques résidentes en France.

Régime réel VS régime micro-foncier

Le régime micro foncier

Ce régime est réservé aux associés dont les revenus bruts fonciers sont inférieurs à 15 000 € et dont les revenus fonciers proviennent d’immeubles détenus en direct, donnés en location nue et n’ouvrant droit à déductions spécifiques.

L’associé d’une SCPI peut en bénéficier uniquement s’il est également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue, et si la somme des revenus perçus n’excède pas 15.000€.

  • Le revenu brut foncier doit alors être directement déclaré sur la déclaration principale.
  • Le revenu net foncier imposable est calculé après application d’après un abattement forfaitaire de 30% correspondant à l’ensemble des charges.
  • Les associés concernés peuvent toutefois opter pour le régime réel. Cette option est néanmoins irrévocable pendant 3 ans.

Régime réel

Il s’agit du régime de droit commun.
Les associés déclarent les revenus fonciers nets, c’est à dire diminués de l’ensemble des charges déductibles (frais de gestion, dépenses pour travaux et entretien, taxes foncières, intérêts d’emprunt…).
Par ailleurs, les associés ayant contracté un crédit pour l’acquisition des parts de SCPI (en pleine propriété) peuvent déduire des revenus imposables, les intérêts et frais liés à l’emprunt.

Le revenu foncier est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En cas de déficit foncier, celui-ci est déductible du revenu global selon les modalités suivantes :

  • La partie du déficit ne provenant pas des intérêts et frais d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par foyer fiscal
  • La partie du déficit non imputable sur le revenu global (intérêts et frais d’emprunts + fraction du déficit supérieure à 10 700 €) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
    • Le revenu foncier est également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % avec CSG déductible à hauteur de 6,8% du revenu global imposable, l’année de son paiement.

Comment déclarer ses revenus fonciers de SCPI ?

Déclarer ses revenus fonciers de SCPI au régime micro foncier

La déclaration est comme le régime, assez simple. Chaque année, la Société de Gestion qui gère la ou les SCPI détenues, enverra aux associés un relevé fiscal dans lequel est indiqué le total des revenus fonciers bruts à reporter :

Dans la déclaration principale des revenus :

  • 4BE pour le total des revenus bruts (l’abattement forfaitaire de 30% sera calculé automatiquement)
  • 4BK pour les revenus bruts étrangers ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français
  • 4EB pour les revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif

Déclarer ses revenus fonciers de SCPI au régime réel

Pour déclarer ses revenus de SCPI au régime réel, il faudra prendre sur le relevé fiscal envoyé par la Société de Gestion les montants suivants : le revenu brut, les frais et charges, les intérêts d’emprunts de la SCPI (si elle en a) et le revenu net qui n’est autre que la soustraction de toutes les charges du revenu brut. Tous ces montants sont à ventiler de la manière suivante :

Sur la déclaration principale :

  • Ligne 4BA : Revenus fonciers imposables
  • Ligne 4BL : dont revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français
  • Ligne 4EA : Revenus fonciers exonérés à soumettre au taux effectif
  • Ligne 8TK : Revenus de source étrangère imposables en France ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français

Sur l’annexe 2044 :

  • Page 1, paragraphe 110, ligne 111 : Revenus Bruts
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 112 : Frais et charges
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 113 : Intérêts d’emprunt
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 114 : Revenus Nets

Sur l’annexe 2047 :

  • Rubrique 4 : Revenus fonciers imposables en France
  • Rubrique 6 : Revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français.
Déclarer revenus financiers SCPI

Les autres types de revenus de SCPI à déclarer

Les revenus financiers

Ces revenus sont imposables (sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu) au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU).

Cette imposition forfaitaire au taux de 12,8%, est établie pour les revenus déclarés sur la déclaration d’ensemble des revenus souscrite l’année suivant la perception des revenus.
Ces revenus de valeurs et capitaux mobiliers font, sauf dispense (voir ci-dessous) l’objet d’un prélèvement forfaitaire obligatoire dont le taux a été aligné sur celui du prélèvement forfaitaire unique (12,8%).

Dispense de prélèvement forfaitaire unique : Pour obtenir une dispense de prélèvement forfaitaire obligatoire, les associés, qui remplissent les conditions de revenus (revenu fiscal de référence N-1 inférieur à 25 000€ si célibataire, divorcé(e) ou veuf(ve) ou inférieur à 50 000€ si imposition commune), doivent faire parvenir à la société de gestion, avant le 30 novembre de chaque année, une attestation complétée et signée (le formulaire peut être téléchargé sur votre espace épargnant SOFIDY, rubrique « Mes documents – Documents utiles – Pratique ».)

Les prélèvements sociaux applicables aux revenus de valeurs et capitaux mobiliers au taux de 17,2%, sont également retenus à la source.

La fraction de CSG afférente aux revenus soumis à imposition forfaitaire n’est pas déductible du revenu global imposable (sauf en cas d’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu).

La retenue effectuée au titre des prélèvements sociaux et, le cas échéant, au titre des prélèvements forfaitaires obligatoires est opérée par la société de gestion qui reverse le montant à l’administration fiscale.

Ces revenus sont à déclarer dans la déclaration principale dans les lignes suivantes :

  • 2TS
  • 2TR
  • 2CG ou 2BH
  • 2CK
Déclarer ses autres revenus SCPI

Les plus-values de cessions immobilières

Lorsque la SCPI réalise des arbitrages générant des plus-values de cessions immobilières, le montant individuel correspondant est indiqué sur le relevé fiscal. Ces revenus sont à déclarer sur le formulaire principal, en ligne 3VZ.

Les plus-values en cas de cession de parts

Lors d’un retrait de parts faisant apparaître une plus-value de cession immobilière, les associés de SCPI sont tenus de s’acquitter de la fiscalité correspondante (impôt sur le revenu au taux de 19 % + prélèvements sociaux au taux de 17,2 %) après application d’un abattement pour durée de détention dont les conditions sont présentées ci-dessous :

Durée de détentionTaux d'abattement par année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenuAssiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 années0%0%
De la 6ème à la 21ème année6%1.65%
22ème année révolue4%1.6%
Au-delà de la 22ème annéeExonération9%
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

Dans ce cas précis, la fiscalité correspondante est payée lors du retrait des parts et doit aussi être déclaré sur le formulaire principal, en ligne 3VZ comme pour les plus-values de cessions immobilières réalisées par la SCPI.

Si la vente des parts est réalisée via une société de gestion, c’est cette dernière qui se charge de calculer et de verser l’impôt à l’administration fiscale. Vous recevrez un montant net d’impôt.
En revanche si vous vendez vos parts directement à un tiers, c’est à vous de calculer, déclarer et payer cette plus-value lors de l’enregistrement de l’acte de cession auprès des services fiscaux, et il convient de la reporter sur votre déclaration annuelle d’impôts selon le procédé expliqué ci-dessus.

Comment déclarer ses SCPI européennes ?

Les revenus issus des SCPI dont les actifs sont détenus hors de France sont soumis à des règles fiscales spécifiques, définies par les conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays d’origine des loyers. Ces accords visent à neutraliser ou à réduire la double imposition des revenus perçus à l’étranger.

Un avantage notable des SCPI dont le patrimoine est situé hors de France est que leurs revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux en France (17,2 %). Leur imposition en France repose sur deux mécanismes fiscaux principaux.

Déclarer ses SCPI Européennes

Les pays à conventions fiscales crédit d’impôt (ex : Allemagne, Espagne, Italie…)

Lorsque la convention fiscale entre la France et le pays d‘encaissement des loyers prévoit un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français, les revenus sont imposables en France, mais un crédit d’impôt vient fortement minorer cette imposition.

Déclaration fiscale :

Les revenus fonciers sont à déclarer dans le formulaire 2047 (rubrique 4 « revenus fonciers imposables en France » et 6 « revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français »).

Ensuite, reportez les montants dans la déclaration principale, aux cases suivantes :

  • Case 4BA pour le total des revenus fonciers imposables
  • Case 4BL pour scinder les « revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français » du total des revenus fonciers imposables OU Case 4BK (si option pour le régime micro-foncier)
  • Case 8TK pour neutraliser l’effet du prélèvement à la source.

L’exonération avec taux effectif (ex : Belgique, Pays-Bas, Portugal…)

Dans certains cas, la convention fiscale prévoit une exonération d’impôt en France. Toutefois, ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux effectif d’imposition, ce qui peut influer sur le taux appliqué aux autres revenus imposables du foyer fiscal.

Déclaration fiscale :

Ces revenus sont à déclarer sur la déclaration principale en case 4EA.
NB : Le détail par pays est fourni afin de permettre aux associés ayant souscrit leurs parts de SCPI via un financement bancaire de ventiler leurs intérêts d’emprunts sur ces revenus.

Bien que la déclaration puisse sembler complexe, Sofidy met à disposition un Imprimé Fiscal Unique (IFU) regroupant toutes les informations nécessaires. Il vous suffira de reporter les montants dans les cases correspondantes de votre déclaration fiscale.

Déclarer ses revenus en ligne : notre webinaire dédié

 
Chaque année, nous vous proposons un webinaire dédié à la déclaration de vos revenus SCPI avec l’aide d’un cabinet d’avocats fiscalistes.
Vous y trouverez une démonstration d’une déclaration de revenus en ligne pour vous aider à reproduire les mêmes étapes, chez vous !

Icons/Play webinaire-declaration-revenus

Questions fréquentes sur la déclaration de revenus SCPI

Revenus financiers
Plus-values de cessions immobilières
Revenus fonciers
Les formulaires de déclaration

Découvrez nos guides dédiés aux SCPI:

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Le démembrement temporaire de SCPI permet de dissocier, sur une durée déterminée à l’avance, l’usufruit (le droit du jouir du bien et de ses revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer de la propriété du bien).

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Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.

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