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Les revenus issus de parts de SCPI doivent être déclarés chaque année sur la déclaration des revenus de l’année antérieure, au même titre que les autres revenus (salaires, pensions, revenus financiers…). Cette étape d’apparence complexe est plus simple qu’il n’y paraît ! Suivez-le guide…
Sommaire :
Chez Sofidy, nous vous accompagnons à chaque étape pour vous permettre de déclarer vos revenus issus de nos SCPI sereinement, en vous mettant à disposition des outils pratiques : un relevé fiscal consolidé et personnalisé récapitulant les revenus à déclarer et les cases dans lesquelles le faire, un guide détaillé reprenant toutes les étapes de la déclaration et un webinaire pédagogique organisé en partenariat avec un cabinet d’avocats fiscalistes.
A l’occasion de la période de déclaration des revenus, SOFIDY met aussi à disposition de ses associés et partenaires une adresse email et une ligne téléphonique dédiées aux questions liées à la déclaration de revenus de nos SCPI.
Dans cet article, nous vous expliquons pas à pas comment déclarer les revenus de vos SCPI : quels formulaires utiliser, et les points de vigilance à avoir en tête, pour que la déclaration fiscale ne soit plus une contrainte chaque année !
Tout d’abord, nous vous proposons un calendrier sur les différentes dates limites pour déclarer vos impôts, et donc les revenus de vos SCPI sur l’année 2024 : pensez à les inscrire dans votre agenda !
| Date | Procédure et départements concernés |
|---|---|
| 10 avril 2025 | Ouverture du service de déclaration des revenus 2024 par internet pour tous les départements |
| 20 mai 2025 | Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 en version papier |
| 22 mai 2025 | Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 par internet, pour les départements 01 (Ain) à 19 (Corrèze). |
| 28 mai 2025 | Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 par internet pour les départements 20 (Corse) à 54 (Meurthe et Moselle). |
| 5 juin 2025 | Date limite de déclaration 2025 sur les revenus 2024 par internet pour les départements 55 (Meuse) à 976 (La Réunion). |
| Fin juillet 2025 | Réception de l’avis d’imposition indiquant si vous devrez payer -ou non- un solde supplémentaire en septembre 2025. |
Le relevé fiscal , autrement appelé l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) est un document récapitulatif et personnalisé, fourni chaque année par les sociétés de gestion aux associés de SCPI. Il détaille les revenus à déclarer au titre de l’année écoulée (revenus fonciers, financiers, plus-values de cessions immobilières, etc.). Ce document est essentiel pour compléter correctement votre déclaration de revenus, il indique les montants à reporter dans les cases correspondantes de celle-ci.
Chez Sofidy, nous mettons à disposition ce relevé fiscal dans votre espace épargnant concomitamment avec l’ouverture de la période de déclaration fiscale, pour simplifier vos démarches.
Une fois votre relevé fiscal en main, il est temps de vous connecter à votre espace impots.gouv.fr pour compléter votre déclaration de revenus. Selon votre régime fiscal, différents formulaires seront à compléter afin de déclarer correctement vos revenus SCPI.
Dans le cas où vos SCPI génèrent des revenus provenant de biens situés à l’étranger, d’autres formulaires viennent compléter votre déclaration.
L’annexe 2047 permet de déclarer les revenus encaissés à l’étranger ouvrant droit à un crédit d’impôt (Allemagne, Royaume-Uni, Espagne et Italie notamment), tandis que les revenus fonciers exonérés retenus pour le calcul du taux effectif seront à reporter directement sur votre déclaration principale. Celui-ci est également utilisé si vous devez déclarer une plus-value réalisée indirectement via votre investissement en SCPI (ligne 3VZ).
En suivant ces étapes et en utilisant les bonnes cases, vous pourrez déclarer vos revenus SCPI de manière fluide et conforme aux obligations fiscales.
Pour aller encore plus loin et répondre à vos questions concernant la déclaration fiscale, Sofidy met à votre disposition différents documents et ressources.
En préambule, nous vous rappelons que les SCPI sont des sociétés transparentes. Ces dernières ne sont donc pas soumises à l’impôt sur les sociétés. En revanche, chaque associé est imposé individuellement sur les revenus qu’il perçoit.
Les associés sont donc personnellement passibles soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt.
Les revenus des SCPI sont composés :
Le régime fiscal dépend de la nature du revenu (revenus locatifs, produits financiers, plus-values de cessions), de la typologie de l’associé (personne physique ou morale), de son régime fiscal et du lieu de sa résidence fiscale.
SOFIDY détermine à fréquence annuelle, pour chaque typologie d’associés, le montant des revenus imposables et transmet un relevé fiscal personnalisé reprenant l’ensemble des sommes à déclarer.
Nous nous intéresserons sur cette page uniquement aux personnes physiques résidentes en France.
Ce régime est réservé aux associés dont les revenus bruts fonciers sont inférieurs à 15 000 € et dont les revenus fonciers proviennent d’immeubles détenus en direct, donnés en location nue et n’ouvrant droit à déductions spécifiques.
L’associé d’une SCPI peut en bénéficier uniquement s’il est également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue, et si la somme des revenus perçus n’excède pas 15.000€.
Il s’agit du régime de droit commun.
Les associés déclarent les revenus fonciers nets, c’est à dire diminués de l’ensemble des charges déductibles (frais de gestion, dépenses pour travaux et entretien, taxes foncières, intérêts d’emprunt…).
Par ailleurs, les associés ayant contracté un crédit pour l’acquisition des parts de SCPI (en pleine propriété) peuvent déduire des revenus imposables, les intérêts et frais liés à l’emprunt.
Le revenu foncier est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En cas de déficit foncier, celui-ci est déductible du revenu global selon les modalités suivantes :
Le revenu foncier est également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % avec CSG déductible à hauteur de 6,8% du revenu global imposable, l’année de son paiement.
La déclaration est comme le régime, assez simple. Chaque année, la Société de Gestion qui gère la ou les SCPI détenues, enverra aux associés un relevé fiscal dans lequel est indiqué le total des revenus fonciers bruts à reporter :
Dans la déclaration principale des revenus :
Pour déclarer ses revenus de SCPI au régime réel, il faudra prendre sur le relevé fiscal envoyé par la Société de Gestion les montants suivants : le revenu brut, les frais et charges, les intérêts d’emprunts de la SCPI (si elle en a) et le revenu net qui n’est autre que la soustraction de toutes les charges du revenu brut. Tous ces montants sont à ventiler de la manière suivante :
Sur la déclaration principale :
Sur l’annexe 2044 :
Sur l’annexe 2047 :
Ces revenus sont imposables (sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu) au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU).
Cette imposition forfaitaire au taux de 12,8%, est établie pour les revenus déclarés sur la déclaration d’ensemble des revenus souscrite l’année suivant la perception des revenus.
Ces revenus de valeurs et capitaux mobiliers font, sauf dispense (voir ci-dessous) l’objet d’un prélèvement forfaitaire obligatoire dont le taux a été aligné sur celui du prélèvement forfaitaire unique (12,8%).
Dispense de prélèvement forfaitaire unique : Pour obtenir une dispense de prélèvement forfaitaire obligatoire, les associés, qui remplissent les conditions de revenus (revenu fiscal de référence N-1 inférieur à 25 000€ si célibataire, divorcé(e) ou veuf(ve) ou inférieur à 50 000€ si imposition commune), doivent faire parvenir à la société de gestion, avant le 30 novembre de chaque année, une attestation complétée et signée (le formulaire peut être téléchargé sur votre espace épargnant SOFIDY, rubrique « Mes documents – Documents utiles – Pratique ».)
Les prélèvements sociaux applicables aux revenus de valeurs et capitaux mobiliers au taux de 17,2%, sont également retenus à la source.
La fraction de CSG afférente aux revenus soumis à imposition forfaitaire n’est pas déductible du revenu global imposable (sauf en cas d’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu).
La retenue effectuée au titre des prélèvements sociaux et, le cas échéant, au titre des prélèvements forfaitaires obligatoires est opérée par la société de gestion qui reverse le montant à l’administration fiscale.
Ces revenus sont à déclarer dans la déclaration principale dans les lignes suivantes :
Lorsque la SCPI réalise des arbitrages générant des plus-values de cessions immobilières, le montant individuel correspondant est indiqué sur le relevé fiscal. Ces revenus sont à déclarer sur le formulaire principal, en ligne 3VZ.
Lors d’un retrait de parts faisant apparaître une plus-value de cession immobilière, les associés de SCPI sont tenus de s’acquitter de la fiscalité correspondante (impôt sur le revenu au taux de 19 % + prélèvements sociaux au taux de 17,2 %) après application d’un abattement pour durée de détention dont les conditions sont présentées ci-dessous :
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
| Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
| Jusqu'à 5 années | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1.65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1.6% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Dans ce cas précis, la fiscalité correspondante est payée lors du retrait des parts et doit aussi être déclaré sur le formulaire principal, en ligne 3VZ comme pour les plus-values de cessions immobilières réalisées par la SCPI.
Si la vente des parts est réalisée via une société de gestion, c’est cette dernière qui se charge de calculer et de verser l’impôt à l’administration fiscale. Vous recevrez un montant net d’impôt.
En revanche si vous vendez vos parts directement à un tiers, c’est à vous de calculer, déclarer et payer cette plus-value lors de l’enregistrement de l’acte de cession auprès des services fiscaux, et il convient de la reporter sur votre déclaration annuelle d’impôts selon le procédé expliqué ci-dessus.
Les revenus issus des SCPI dont les actifs sont détenus hors de France sont soumis à des règles fiscales spécifiques, définies par les conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays d’origine des loyers. Ces accords visent à neutraliser ou à réduire la double imposition des revenus perçus à l’étranger.
Un avantage notable des SCPI dont le patrimoine est situé hors de France est que leurs revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux en France (17,2 %). Leur imposition en France repose sur deux mécanismes fiscaux principaux.
Lorsque la convention fiscale entre la France et le pays d‘encaissement des loyers prévoit un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français, les revenus sont imposables en France, mais un crédit d’impôt vient fortement minorer cette imposition.
Déclaration fiscale :
Les revenus fonciers sont à déclarer dans le formulaire 2047 (rubrique 4 « revenus fonciers imposables en France » et 6 « revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français »).
Ensuite, reportez les montants dans la déclaration principale, aux cases suivantes :
Dans certains cas, la convention fiscale prévoit une exonération d’impôt en France. Toutefois, ces revenus sont pris en compte pour déterminer le taux effectif d’imposition, ce qui peut influer sur le taux appliqué aux autres revenus imposables du foyer fiscal.
Déclaration fiscale :
Ces revenus sont à déclarer sur la déclaration principale en case 4EA.
NB : Le détail par pays est fourni afin de permettre aux associés ayant souscrit leurs parts de SCPI via un financement bancaire de ventiler leurs intérêts d’emprunts sur ces revenus.
Bien que la déclaration puisse sembler complexe, Sofidy met à disposition un Imprimé Fiscal Unique (IFU) regroupant toutes les informations nécessaires. Il vous suffira de reporter les montants dans les cases correspondantes de votre déclaration fiscale.
Chaque année, nous vous proposons un webinaire dédié à la déclaration de vos revenus SCPI avec l’aide d’un cabinet d’avocats fiscalistes.
Vous y trouverez une démonstration d’une déclaration de revenus en ligne pour vous aider à reproduire les mêmes étapes, chez vous !
La ligne 2TS permet de déclarer les « Autres revenus distribués et assimilés ». Ces revenus correspondent notamment aux revenus des investissements indirects perçus par votre SCPI.
La ligne 2TR permet de déclarer les « Intérêts et autres produits de placement à revenu fixe », constitués notamment des produits de trésorerie perçus par votre SCPI.
Solde des lignes 2TS et 2TR, la ligne 2CG est à compléter lorsque que vous choisissez le Prélèvement Forfaitaire Unique sur vos revenus financiers. Dans ce cas, la CSG n’est pas déductible.
Solde des lignes 2TS et 2TR, la ligne 2BH permet à l’administration fiscale de ne pas de ne pas faire supporter de prélèvements sociaux aux revenus qui en ont déjà subis. Elle permet de calculer la CSG déductible, uniquement en cas d’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La ligne 2CK permet d’obtenir un crédit d’impôt égal au prélèvement obligatoire non libératoire de 12,8% effectué.
La ligne 3VZ permet de déclarer les plus-values nettes de cessions d’immeubles déjà imposées au taux de 19%.
Elle permet de déclarer les revenus fonciers imposables sur la déclaration principale des revenus (il s’agit du total de la ligne 114 du formulaire de déclaration des revenus fonciers 2044)
Elle permet de déclarer les revenus fonciers bruts sur la déclaration principale des revenus (total de la ligne 114 du formulaire de déclaration des revenus fonciers 2044) pour application de l’abattement forfaitaire de 30%.
La ligne 4BK permet d’isoler du montant préalablement déclaré en 4BE, les revenus fonciers bruts étrangers (provenant notamment Allemagne, du Royaume-Uni, d’Espagne et d’Italie) ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français afin qu’ils puissent être traités comme tels par l’administration fiscale.
La ligne 4BL permet d’isoler du montant préalablement déclaré en 4BA, les revenus fonciers étrangers (provenant notamment Allemagne, du Royaume-Uni, d’Espagne et d’Italie) ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français (déclarés sur le formulaire 2044) afin qu’ils puissent être traités comme tels par l’administration fiscale.
La ligne 4EA permet de déclarer dans le formulaire principal 2042, les revenus fonciers étrangers (provenant notamment de Belgique, des Pays-Bas et d’Irlande) exonérés à soumettre au taux effectif.
Utilisable seulement au titre du régime micro-foncier, cette ligne permet de déclarer les revenus fonciers étrangers bruts exonérés à soumettre au taux effectif.
Il s’agit du formulaire principal de déclaration. Il permet aux contribuables de déclarer leurs revenus d’activité et de récapituler les autres revenus perçus déclarés au travers d’autres formulaires tels que ceux présentés juste après…
Dédié aux revenus fonciers, le formulaire 2044 permet de détailler les revenus et charges fonciers afin qu’ils puissent être repris sur le formulaire principal 2042.
Le formulaire 2047 est réservé aux revenus encaissés à l’étranger de toutes natures. En SCPI, il permet de déclarer la quote-part de revenus provenant d’immeubles situés hors de France et leur reprise sur le formulaire principal 2042.
Le démembrement temporaire de SCPI permet de dissocier, sur une durée déterminée à l’avance, l’usufruit (le droit du jouir du bien et de ses revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer de la propriété du bien).
L’un ou l’autre mode de détention peut vous convenir dans le cadre d’une stratégie patrimoniale : optimiser votre fiscalité, préparer votre retraite… découvrez notre guide dédié à ce sujet !
L’assurance-vie est plébiscitée par les Français pour ses nombreux avantages : une fiscalité avantageuse, un produit simple à comprendre ou encore la possibilité d’y intégrer différents types de produits comme les SCPI.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’intégration de SCPI dans votre assurance vie !
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
