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Investir en SCPI, est un excellent outil pour se construire un patrimoine et faire fructifier son épargne. Cependant avant de se lancer dans un investissement en SCPI, il est primordial d’en maîtriser la fiscalité. Celle-ci joue un rôle central dans le rendement net de votre placement et peut impacter vos performances.
Pour bien anticiper ces aspects, il est essentiel de comprendre la fiscalité applicable à ce type de solution d’épargne, qui est différente en fonction des revenus générés par la SCPI (dividendes, plus-value immobilière…), de votre régime d’imposition et de votre statut.
Avec des exemples concrets et des explications simples, vous disposerez de toutes les clés pour comprendre la fiscalité des SCPI et optimiser vos investissements.
Cet article traitera la fiscalité des personnes fiscalement domiciliées en France uniquement.
Sommaire :
Les revenus fonciers constituent la principale source de revenus des SCPI. Ces revenus proviennent des loyers perçus par la SCPI pour les biens immobiliers qu’elle détient. Ces loyers sont ensuite redistribués sous forme de dividendes aux porteurs de parts, proportionnellement à leur investissement.
Ces revenus peuvent provenir de deux sources différentes :
Lorsqu’une SCPI vend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’acquisition, elle réalise une plus-value. La SCPI peut ensuite choisir de réinvestir cette plus-value, de la conserver en réserve ou d’en redistribuer une partie aux associés sous forme de revenus exceptionnels.
Lorsqu’un investisseur souhaite revendre ses parts, il se peut que ces dernières aient pris de la valeur et que leur prix de vente soit donc plus haut que le prix d’achat. Ainsi, l’investisseur peut réaliser une plus-value sur la revente de ses parts.
Investir dans une SCPI, c’est bénéficier d’une source de revenus diversifiée. Mais ces différentes sources de revenus ne sont pas toutes identiques ni soumises aux mêmes règles fiscales.
Qu’il s’agisse de revenus fonciers, de gains financiers ou de plus-values immobilières, chaque type de revenu possède ses propres caractéristiques et implique une fiscalité spécifique.
Découvrons en détail la fiscalité attribuable à chaque source de revenus.
Les revenus fonciers perçus via une SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que l’administration fiscale va prendre en compte votre tranche marginale d’imposition (TMI) qui peut aller de 0 à 45%. A cela, s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant de vos revenus :
| Exemple
Un investisseur perçoit 1 000 € de revenus fonciers annuellement via une SCPI. Ce même investisseur est au régime micro-foncier, son revenu imposable sera réduit à 700 € grâce à l’abattement forfaitaire de 30% : il ne paiera des impôts que sur cette somme. Si sa TMI est de 11%, en comptant en plus les prélèvements sociaux de 17,2%, le montant de son impôts annuel sur ses revenus de SCPI sera de : 700€ X (11% + 17,2%) = 197,4€. |
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Les revenus perçus par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés, dont le taux normal est de 25%.
Toutefois, ce taux peut être ramené à 15% si les deux conditions suivantes sont remplies :
Depuis le 1er janvier 2023, ce taux réduit s’applique sur la part des bénéfices jusqu’à 42 500€. Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal de l’IS soit 25%.
Les revenus financiers, tels que les intérêts générés par la poche trésorerie des SCPI, sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %. Ce prélèvement inclut 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vous pouvez tout de même conserver la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur les revenus après application des prélèvements sociaux de 17,2%. Cette option est uniquement avantageuse si votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) est de 0 ou 11%.
| Exemple
Un investisseur percevant 500 € de revenus financiers via une SCPI paiera 150 € au titre du PFU : 500 x 30% = 150€. |
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De la même façon que les revenus fonciers, les revenus financiers des SCPI détenus par une personne morale sont intégrés au bénéfice imposable et soumis à l’IS.
Lorsqu’une SCPI cède un bien immobilier en réalisant une plus-value, celle-ci est soumise à l’impôt selon le régime des plus-values immobilières. Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Toutefois, la SCPI bénéficie d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien. L’impôt sur la plus-value est réduit progressivement à partir de la 6ᵉ année de détention, avec une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
L’impôt éventuellement exigible est calculé, et prélevé sur le prix de vente directement par le notaire.
Toutefois, compte tenu du principe de transparence fiscale de la SCPI, ce sont les associés qui sont considérés comme redevables de cet impôt sur la plus-value.
Dans la majorité des cas, lorsque les parts sont détenues dans le patrimoine privé, cette particularité est sans incidence : la déclaration et le règlement de l’impôt sur la plus-value sont réalisés en leur nom et pour leur compte par le notaire de la société de gestion. L’investisseur n’a de son côté, aucune démarche spécifique à effectuer.
En revanche, la situation est différente pour les associés soumis à un régime fiscal professionnel (Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), BNC (Bénéfices Non Commerciaux), BA (Bénéfices Agricoles)) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans ce cas, leur part de plus-value leur est versée et il leur revient de l’inclure eux-mêmes dans leur déclaration de résultats.
Si vous êtes un investisseur particulier, les plus-values réalisées sur la vente de vos parts sont imposées comme des plus-values immobilières et sont soumises à l’impôt sur le revenu (19%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2%).
Attention néanmoins à la taxe additionnelle sur les plus-values élevées. En effet si votre plus-value dépasse 50 000€, une surtaxe progressive de 2 à 6% peut s’appliquer.
Le montant de votre plus-value imposable correspond au montant de la plus-value brute, diminué des éventuels abattements pour durée de détention :
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
| Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
| Jusqu'à 5 années | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1.65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1.6% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
| Exemple
Une plus-value sur la revente des parts de 50 000 € réalisée après 10 ans sera imposée sur une base réduite grâce aux abattements appliqués. Voici en détails le calcul :
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En cas de retrait ou de cession de parts, la plus-value éventuellement réalisée est imposable selon le régime des plus-values professionnelles (15 à 25% selon les bénéfices). Le calcul et le paiement de l’impôt exigible s’effectue par l’associé.
Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner
Certaines SCPI diversifiées incluent des investissements en dehors de la France, tandis que d’autres se spécialisent exclusivement dans l’investissement immobilier européen.
L’un des principaux avantages est de bénéficier d’une fiscalité plus attractive notamment par l’absence de prélèvement sociaux et l’intégration de mécanisme de neutralisation de l’impôt déjà prélevé hors de nos frontières.
Ces mécanismes sont définis par des conventions fiscales internationales signées entre la France et les pays où les SCPI investissent. Les taux et règles varient selon les pays, mais voici quelques exemples concrets :
L’investissement dans des SCPI Européennes est donc préconisé pour des investisseurs déjà fortement fiscalisés leur permettant d’alléger leur pression fiscale tout en diversifiant géographiquement leur patrimoine. Pour les personnes non imposables, ce peut aussi être une solution intéressante : en effet les revenus des SCPI européennes ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, et l’investisseur ne payant pas d’impôt sur le revenu, son taux de prélèvement sur ces SCPI reste nul.
Calcul du taux moyen d’imposition
Les 10 000€ touchés par l’investisseur en SCPI sont d’abord soumis à la TMI de 30% (10 000€ * 30% = 3000€). Cette somme vient dans un premier temps s’additionner à son impôt sur le revenu global, montant la somme à 8164€ (5164€ + 3000€).
Sur cette base, son taux moyen d’imposition est donc de 16,3% (Taux moyen = (montant de l’impôt / revenus imposables) *100).
Calcul du crédit d’impôt
Les 10 000€ de dividendes perçus grâce à la SCPI allemande sont ensuite multipliés par le taux moyen d’imposition pour calculer le crédit d’impôt auquel il a le droit sur les loyers allemands, soit 10 000*16,3% = 1630€. L’investisseur a donc le droit à un crédit d’impôt de 1630€.
L’impôt sur le revenu global de l’investisseur est donc de 6534€ (8164€ – 1630€)
Impact de l’impôt de la SCPI investissant en Allemagne sur la fiscalité de l’investisseur
Finalement, l’impôt supplémentaire payé par l’investisseur lié à ses SCPI qui investissent en Allemagne se chiffre à 1370€ (donc 6534 d’impôt global avec SCPI – 5164 d’impôt sans les SCPI) soit un taux d’imposition de 13.7% sur les revenus allemands. Ses revenus nets liés à la SCPI se montent à 8630€.
S’il avait investi dans une SCPI avec des loyers 100% français, l’investisseur aurait payé un impôt de 47.2% sur les loyers (30% de TMI + 17.2% de prélèvements sociaux) soit 4720€. Ses revenus nets liés à la SCPI, seraient de 5280€.
Les parts de SCPI entrent dans le champ d’application de l’IFI car elles sont considérées comme des biens et droits immobiliers même si ces dernières sont investies via une société civile. Rappelons que cet impôt ne vise que les patrimoines immobiliers qui dépassent les 1,3 million d’euros.
Néanmoins, l’IFI sur les parts de SCPI ne s’applique que sur la valeur des parts de SCPI réellement investies en immobilier. C’est pourquoi chaque année les investisseurs soumis à cet impôt se voient communiquer une « valeur IFI par part » qu’ils se doivent d’appliquer lors de leur déclaration de patrimoine immobilier. Il faut alors multiplier cette valeur IFI par le nombre de parts détenues.
Exemple : Un investisseur détient 300 000 € de parts de SCPI, dont 70 % sont investis en immobilier.
Seuls 210 000 € seront intégrés dans la base taxable de l’IFI.
Les cas d’exonération partielle ou totale
La détention de parts en nue-propriété permet d’être exonéré d’IFI. L’usufruitier, quant à lui, assume la totalité de l’imposition liée à ces parts.
Déclarer les revenus issus de vos SCPI peut, à première vue, sembler complexe. Mais chez Sofidy, nous avons mis en place plusieurs outils et services pour vous accompagner et simplifier cette démarche avec différents services.
Chaque année, nous vous fournissons un Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce document regroupe toutes les informations nécessaires pour déclarer vos revenus SCPI en toute simplicité. Il contient notamment :
Grâce à cet IFU, il vous suffit de reporter les informations dans les cases correspondantes de votre déclaration fiscale.
Chez Sofidy, nous savons que chaque investisseur a des besoins spécifiques. Pour répondre à vos attentes, nous proposons :
Des sessions en ligne pour expliquer les étapes de déclaration et répondre à vos questions en direct.
Disponibles en vidéo ou en format PDF, elles détaillent les aspects clés de la fiscalité des SCPI et les procédures déclaratives.
Que vous ayez besoin d’une précision ou d’un conseil personnalisé,nos équipes sont à votre disposition pour vous apporter une réponse claire et adaptée à votre situation.
Le démembrement de propriété permet d’optimiser votre fiscalité, dans le cas où vous achetez vos parts en tant que nu-propriétaire. En effet, vous ne touchez pas de dividendes durant le démembrement donc aucun revenu en provenance des SCPI.
L’assurance-vie est également un outil stratégique, car les revenus générés par les SCPI intégrées dans un contrat sont exonérés d’impôt tant qu’ils ne sont pas retirés.
Lors du retrait total ou partiel de vos parts, vous bénéficiez d’un abattement avantageux à partir de 8 ans de détention vous permettant de réduire votre base imposable.
Par défaut, les revenus sont par ailleurs imposés au PFU de 30%.
Pour plus de conseils en optimisation fiscale et pour vous aider à trouver l’investissement qui correspond à vos besoins, nous vous conseillons de contacter votre Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Tout dépend de votre situation patrimoniale et de vos objectifs fiscaux.
Investir via une société soumise à l’Impôt sur les Société peut être avantageux si vous êtes fortement taxés en tant que particulier (tranches d’IR à 30%, 41% ou 45%). En effet, le taux d’imposition de l’IS est de 25%.
Les plus-values sur la revente de parts de SCPI sont soumises aux mêmes règles que celles appliquées aux biens immobiliers, avec des abattements progressifs par durée de détention.
Oui, certaines SCPI, comme les SCPI Pinel ou Malraux, offrent des avantages fiscaux en contrepartie d’investissements ciblés (logements neufs, rénovation de bâtiments historiques).
Chez Sofidy, nous ne proposons pas de SCPI de défiscalisation pour plusieurs raisons : les SCPI de défiscalisation offrent un rendement assez faible (environ 2%), qui est largement moins intéressant que la moyenne des SCPI de rendement (entre 4 et 5% non garanti).
De plus, en raison des engagements fiscaux et des conditions de détention, les SCPI de défiscalisation sont souvent difficiles à revendre avant la fin de la période d’engagement ce qui les rend encore moins liquides que les SCPI « classiques ».
Enfin à l’issue de la période de défiscalisation, la revente des biens peut entraîner une moins-value notamment si le marché immobilier a baissé ou si les biens ont été initialement surévalués.
Chaque année, la société de gestion fournit un IFU (Imprimé Fiscal Unique) détaillant les revenus perçus et les cases à remplir dans la déclaration d’impôts. Ce document simplifie grandement le processus déclaratif.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre guide dédié : Guide de déclaration des revenus SCPI
Les revenus issus de vos parts de SCPI doivent être déclarés chaque année, au même titre que vos autres revenus (salaires, pensions etc.)
Chez Sofidy nous vous accompagnons à chaque étape, pour vous permettre de déclarer vos revenus issus des SCPI sereinement grâce à des outils pratiques (relevé fiscal, webinaires…) : découvrez notre guide dédié !
Vous vous intéressez aux SCPI, et vous demandez comment en acquérir des parts ?
Il existe différents modes de détention et de souscription, selon votre capacité d’épargne et vos objectif patrimoniaux : souscription avec ou sans conseil, détention en direct ou via des contrats d’assurance-vie, à crédit ou en démembrement.
Découvrez tout sur l’achat de parts de SCPI avec notre article dédié.
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
