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Lorsque vous souhaitez souscrire à des SCPI, deux modes de détention s’offrent à vous : la détention en pleine propriété et la détention en démembrement temporaire de propriété.
La détention de SCPI en démembrement de propriété permet de séparer de manière temporaire l’usufruit (droit de jouir du bien et de percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer de la propriété du bien).
Selon vos objectifs patrimoniaux, souscrire vos parts de SCPI en démembrement temporaire offre de nombreux avantages tels qu’une décote du prix d’achat de ses parts de SCPI, l’optimisation de votre fiscalité…
A travers notre guide dédié à la SCPI en démembrement, découvrez tout ce que vous devez savoir sur ce mode d’acquisition et dans quels cas la souscription de SCPI en démembrement est pertinente.
Le démembrement temporaire de propriété en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un terme qui peut sembler complexe au premier abord mais qui en réalité est simple à comprendre.
Le démembrement temporaire de SCPI, est une stratégie d’investissement qui permet de scinder en deux droits distincts, la propriété d’une part de SCPI pendant une durée définie.
Au terme du démembrement temporaire, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire des parts, bénéficiant alors de tous les droits : celui de percevoir les revenus ainsi que de disposer du bien.
Ce dispositif attractif permet aux investisseurs d’optimiser leur stratégie patrimoniale et fiscale tout en s’adaptant à leurs besoins de revenus et à leur horizon d’investissement.
Lorsque vous souscrivez en nue-propriété ou en usufruit, vous répondez à des stratégies différentes.
Pour mieux comprendre à qui s’adresse chacune de ces options ainsi que leurs avantages, découvrez notre comparatif.
| Détention | Objectifs | Cible | Intérêts |
|---|---|---|---|
| SCPI en usufruit | Générer des revenus immédiats |
|
|
| SCPI en nue-propriété | Percevoir des revenus complémentaires au terme du démembrement |
|
|
Dans le cas d’une souscription de SCPI en démembrement, l’attrait principal pour le nu-propriétaire réside dans la possibilité d’acquérir des parts à un prix décoté, avec une perspective de revalorisation à terme.
Souscrire des parts de SCPI en nue-propriété est particulièrement adapté pour ceux qui disposent d’un capital mais n’ont pas besoin de revenus immédiats.
En effet, pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de dividendes et ne payez, de ce fait, pas d’impôts, ni de fiscalité liée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
À la fin de la période de démembrement, les revenus potentiels peuvent venir compenser une baisse de revenus qui a été anticipée (par exemple, le passage à la retraite). Ce dispositif permet ainsi de bénéficier d’une potentielle source de revenus complémentaires, au moment où le Taux Marginal d’Imposition a souvent diminué.
Le démembrement temporaire de SCPI vous intéresse mais vous souhaitez être accompagné dans votre projet ? Nos conseillers sont à votre disposition.
Dans le cas d’une souscription de SCPI en usufruit, le principal avantage pour les usufruitiers réside dans la perception immédiate des revenus locatifs.
Cela peut représenter une source de revenu complémentaire sans nécessiter un investissement initial équivalent à celui de la pleine propriété.
Le démembrement temporaire de SCPI vous intéresse mais vous souhaitez être accompagné dans votre projet ? Nos conseillers sont à votre disposition.
Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques, tels que : l’absence de rendement, ou la dépréciation de la valeur. Le détail des risques est décrit dans l’ensemble des documents communiqués en amont de toute souscription.
Le démembrement temporaire de propriété constitue toutefois une modalité particulière de souscription qui n’est pas neutre dans l’investissement des clients par rapport à une souscription en pleine propriété. Ces risques et particularités à la souscription de SCPI en démembrement sont présentés ci-dessous.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
Ce risque est lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi. Le capital que vous investissez dans la SCPI n’étant ni garanti ni protégé, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Le risque de liquidité des SCPI concerne la difficulté de revendre rapidement vos parts. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Concrètement tout associé a le droit de se retirer de la SCPI dans les limites des clauses de variabilité fixées par les statuts. La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
Dans le cadre d’une détention en nue-propriété et/ou usufruit, la liquidité des parts est encore plus limitée. Il est donc important de ne pas devoir vendre ses parts avant le terme du démembrement.
Le risque de blocage des retraits dans une SCPI se réfère à la situation où il devient temporairement impossible de retirer son investissement en revendant ses parts. Cela peut se produire en cas de conditions de marché défavorables ou à un déséquilibre entre la demande et l’offre de parts. Durant cette période de blocage, les investisseurs ne peuvent liquider leurs parts qu’en cas de l’existence d’une contrepartie.
Souscrire à une SCPI en démembrement temporaire peut sembler complexe. Heureusement, les investisseurs peuvent être accompagnés à chaque étape par un conseiller en gestion de patrimoine ou par la société de gestion, comme Sofidy.
Ainsi, bien que le processus de souscription reste technique, cet accompagnement rend l’investissement plus accessible. Vous trouverez ci-dessous le fonctionnement du démembrement, étape par étape.
Étape 1
La première étape du démembrement temporaire de SCPI consiste à : identifier les différentes parties (usufruitier et nu-propriétaire), définir les modalités du démembrement (répartition, durée…) et enregistrer la souscription auprès de la société de gestion. Pour cela, deux cas de figure sont possibles :
1er cas : le nu-propriétaire et l’usufruitier sont identifiés.
2ème cas : le nu-propriétaire est identifié mais pas l’usufruitier.
Étape 2
La durée de démembrement est fixée dès l’investissement initial. Pendant cette période, qui peut varier de 5 à 20 ans, l’usufruitier perçoit les revenus des parts et assume la fiscalité associée tandis que le nu-propriétaire attend patiemment de récupérer la pleine propriété des parts.
Étape 3
A la fin de la durée du démembrement, les parts sont automatiquement reconstituées.
Le nu-propriétaire obtient désormais, la pleine propriété des parts avec tous les droits qui y sont associés : disposer du bien et percevoir les revenus. (Cette reconstitution se fait sans fiscalité pour le nu-propriétaire)
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TRI 20 ans
Taux de distribution 2023
Minimum de souscription
Taux de distribution annualisé 2024
TRI
Minimum de souscription
TRI 20 ans
Taux de distribution 2023
Minimum de souscription
TRI 20 ans
Taux de distribution 2023
Minimum de souscription
Taux de distribution 2023
TRI
Minimum de souscription
TRI 10 ans
Taux de distribution 2023
Minimum de souscription
Les durées de démembrement pour nos SCPI varient entre 5 et 20 ans.
A titre d’exemple, vous trouverez ci-contre les clés de répartition, communiquées à titre indicatif, sur les principales périodes de démembrement. Ces clés ont été déterminées au regard de barèmes fiscaux, économiques et des pratiques de marché.
Ces clés de répartition sont indiquées à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer dans le temps en fonction du niveau de dividende versé et de la valorisation du patrimoine.
L’investissement en SCPI en démembrement temporaire est particulièrement adapté pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine.
En optant pour la nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote sur le prix de part sans incidence sur l’Impôt sur le revenu ni sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant la durée du démembrement.
Cette formule est idéale pour les investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais cherchent une appréciation du capital à moyen ou long terme.
Pour les SCPI Sofidy éligibles au démembrement temporaire de propriété, la durée est comprise entre 5 et 20 ans et peut être choisie selon les objectifs du souscripteur.
Il existe deux principaux types de démembrement de SCPI : le démembrement viager et le démembrement temporaire.
Dans le cas d’un démembrement de SCPI :
À l’expiration du démembrement, la pleine propriété des parts est restaurée, et le nu-propriétaire bénéficie alors pleinement de ses parts de SCPI.
Lorsque vous envisagez de souscrire à des parts de SCPI en démembrement, un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine est recommandé. Celui-ci vous aidera à définir la stratégie d’investissement qui convient le mieux à vos objectifs patrimoniaux, à votre profil de risque ainsi qu’à votre situation fiscale.
La clé de répartition dans le démembrement de SCPI fixe la valeur des parts attribuée respectivement à l’usufruit et à la nue-propriété lors de l’achat. Elle sert à équilibrer les intérêts de l’usufruitier, qui percevra les revenus durant le démembrement, et du nu-propriétaire, qui récupérera la pleine propriété des parts à la fin de la période.
Concrètement, cette clé détermine le montant que chaque partie doit payer pour ses parts respectives.
Pour sortir d’un démembrement temporaire de SCPI, il vous suffit d’attendre la fin de la période de démembrement définie lors de votre investissement.
Vous pouvez également sortir de manière anticipée, cependant cette option peut être complexe car elle nécessite le consentement de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Solution d’épargne de plus en plus plébiscitée par les épargnants, la SCPI permet d’investir simplement et à partir de quelques centaines d’euros dans l’immobilier.
Que vous soyez novice en matière d’investissement ou simplement à la recherche d’une solution pour placer votre argent dans l’immobilier, découvrez dans notre guide pourquoi plus de 60000 épargnants en SCPI Sofidy ont opté pour cette solution d’investissement immobilier
Dans la famille de SCPI, trois « types » de SCPI sont proposés aux épargnants : SCPI de capitalisation, SCPI fiscales et SCPI de rendement
Contrairement aux SCPI de capitalisation ou aux SCPI fiscales, les SCPI de rendement ont pour objectif de verser des dividendes récurrents (non garantis) à leurs épargnants issus des loyers perçus.
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
