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Vous avez certainement déjà entendu parler d’usufruit et de nue-propriété. Mais saviez-vous que ce mode de détention stratégique est également possible lors d’un investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?
Selon vos objectifs patrimoniaux, souscrire vos parts de SCPI en nue-propriété offre de nombreux avantages tels qu’une décote du prix d’achat de ses parts de SCPI, l’optimisation de votre fiscalité…
Dans ce texte, nous faisons le tour de ce qu’il faut savoir pour investir en SCPI en nue-propriété : suivez le guide !
Sommaire :
Pour rappel, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des supports de placement de long terme en immobilier. Également connus sous le nom de « pierre-papier », ces solutions d’épargne diversifiées vous permettent d’accéder facilement au marché immobilier professionnel, par exemple : les bureaux, les commerces, l’hôtellerie ou encore la logistique.
En achetant des parts, vous devenez associé de la SCPI et copropriétaire du patrimoine immobilier qui la compose.
Parmi les stratégies d’investissement en SCPI, l’acquisition en nue-propriété se distingue par ses avantages fiscaux et patrimoniaux (une fiscalité optimisée, une décote sur le prix d’achat des parts etc.).
Mais qu’est-ce que cela veut dire acheter en nue-propriété ? Cela peut être résumé de façon simple : la pleine propriété d’un bien est composée de deux éléments qui sont l’usufruit et la nue-propriété.
Investir en démembrement signifie acheter des parts en dissociant d’un côté la propriété et de l’autre les revenus. Les droits sont donc répartis entre :
L’usufruitier peut être par exemple une personne morale telle qu’une SARL qui souhaite placer un excédent de trésorerie.
Côté nu-propriétaire, ce mécanisme permet d’acquérir des parts de SCPI à moindre coût tout en préparant l’avenir. En effet, en contrepartie de son renoncement aux revenus locatifs, il bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts.
Le démembrement de propriété peut être viager (quand il a une origine successorale par exemple) ou temporaire. Dans ce dernier cas, il est alors fixé pour une durée définie à l’avance, généralement entre 8 et 20 ans. Durant cette période, le nu-propriétaire n’alourdit pas sa fiscalité (en effet, il ne perçoit aucun revenu de la SCPI). A l’échéance, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes supplémentaires. C’est alors seulement qu’il commence à percevoir les loyers.
L’absence de revenus pendant le démembrement permet de contrôler votre pression fiscale. Ce type de placement ne génère aucun impôt supplémentaire en phase de démembrement.
De plus, l’optimisation de l’IFI et des droits de succession rendent cette solution particulièrement attractive pour les épargnants fortement imposés.
La décote permet d’acquérir des parts à un prix plus accessible.
C’est une façon d’investir dans l’immobilier sans engager des sommes trop importantes.
Les parts récupérées en pleine propriété peuvent voir leur valeur augmenter. En fonction du dynamisme du marché immobilier et de la qualité des actifs détenus par la SCPI, l’investisseur peut espérer une appréciation de son capital sur le long terme.
Il est toutefois rappelé que les SCPI ne garantissent pas le capital investi et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement temporaire de SCPI vous intéresse mais vous souhaitez être accompagné dans votre projet ? Nos conseillers sont à votre disposition.
L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est un puissant outil d’optimisation patrimoniale notamment pour ceux qui cherchent à maîtriser leur pression fiscale et à préparer un complément de revenus futur. Attention toutefois, notez qu’il s’agit d’un placement de long terme et que la valorisation des parts de SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse, selon l’évolution du marché immobilier.
| Mode de détention | Pour qui ? | Quel intérêt ? |
|---|---|---|
| Nue- propriété |
|
|
L’absence de perception de revenus fonciers pendant la durée du démembrement permet d’éviter une augmentation de la pression fiscale : pas de revenu, pas d’impôt ! C’est donc une stratégie pertinente pour les personnes fortement imposées, qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui souhaitent optimiser leur fiscalité.
De plus, les parts détenues en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette exonération offre un levier supplémentaire pour alléger l’imposition patrimoniale.
En investissant en nue-propriété, l’investisseur récupère sans frais et sans fiscalité la pleine propriété des parts au terme du démembrement. En adaptant la durée d’investissement à l’horizon de la retraite, il bénéficie alors de revenus complémentaires potentiels au moment où ses ressources (et son taux d’imposition !) diminuent.
En outre, la valorisation des parts au fil du temps peut permettre une revente avantageuse à la sortie du démembrement. Cette évolution à la hausse n’est toutefois pas garantie, et dépendra notamment des fluctuations du marché immobilier.
La SCPI en nue-propriété peut être une solution pour ceux qui souhaitent anticiper une transmission de leur vivant en réalisant une donation. Par exemple, au lieu de simplement donner une somme d’argent à vos petits-enfants, vous pouvez prévoir d’acheter des parts de SCPI en pleine-propriété, puis de leur en donner la nue-propriété.
Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété des parts, qui peut être par exemple de 70 € alors qu’une part en pleine propriété vaut 100 €. Au terme du démembrement, le bénéficiaire de la donation se verra plein propriétaire des parts, sans droit de succession ! Il pourra alors choisir de les conserver pour percevoir les dividendes ou de les revendre.
Vous l’aurez compris, le démembrement de propriété se révèle pertinent dans de nombreuses stratégies patrimoniales. Appliqué aux SCPI, ce mécanisme permet d’activer deux leviers financiers non négligeables : la décote sur le prix d’achat et l’absence d’impôts.
Le nu-propriétaire acquiert ses parts à un prix réduit. Ce dernier dépend de la clé de répartition fixée entre la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit. Cette décote est liée à l’absence de perception de loyers. Prenons un exemple pour une clé de répartition fixée à 70% pour la nue-propriété et 30% pour l’usufruit. Si une part vaut 100 € en pleine propriété, cela signifie que les parts en nue-propriété sont achetées 70 €. La décote est donc de 30%. Notez que plus la durée du démembrement est longue, plus la décote appliquée est importante.
Les clés de répartition ci-contre sont indiquées à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer dans le temps en fonction du niveau de dividende versé et de la valorisation du patrimoine.
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété est une solution idéale pour les investisseurs à long terme qui souhaitent se constituer un capital sans impacter leur imposition actuelle. En effet, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu pendant la durée du démembrement, cela n’augmente pas sa facture fiscale. En adaptant la durée du démembrement à votre horizon de placement (âge de départ en retraite, date potentielle des études de vos enfants, etc.), vous anticipez aujourd’hui avec un investissement réduit vos dépenses de demain.
Que ce soit pour préparer de futurs revenus complémentaires ou vous constituer un capital sur le long terme, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété est un bon moyen pour atteindre vos objectifs.
A l’inverse, en achetant un bien immobilier locatif ou des parts de SCPI de rendement en pleine propriété, les loyers perçus sont fiscalisés et votre facture fiscale grimpe en flèche. Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, est-ce bien pertinent ? Voilà une question judicieuse à se poser avant d’investir !
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine dans cette démarche. Il sera en mesure d’analyser votre situation et de vous recommander les solutions les mieux adaptées à vos objectifs.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TRI depuis l'origine (36 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Taux de distribution 2024
TRI cible (5ans)
Minimum de souscription
TRI depuis l'origine (37 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
TRI depuis reprise par Sofidy (25 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Taux de distribution 2024
TRI
Minimum de souscription
TRI depuis l'origine (13 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Hypothèses retenues : Pour ces exemples, nous choisissons des parts de SCPI affichant une décote de 50% pour une durée de démembrement de 15 ans. Nous considérons que la valeur des parts reste stable dans la durée. Enfin, nous estimons que le taux annuel moyen de distribution des dividendes au terme du démembrement est de 5%.
Alex investit 50 000 € dans des parts de la SCPI en nue-propriété. Pendant ces 15 années de démembrement, son placement ne génère aucune fiscalité supplémentaire.
A l’échéance, il devient plein propriétaire des parts : son capital est maintenant valorisé 100 000 € selon les hypothèses retenues. Deux possibilités s’offrent à lui :
Benjamin dispose d’un capital à investir de 50 000 €. Il souhaite placer cette épargne de sorte à obtenir des revenus complémentaires au moment de sa retraite, prévue à 65 ans. Il suit les recommandations de son conseiller en gestion de patrimoine et achète des parts de SCPI en nue-propriété. La durée du démembrement étant de 15 ans, cela correspond parfaitement à son âge prévisionnel de départ en retraite.
A 65 ans, Benjamin devient plein propriétaire des parts de SCPI. Si l’on considère que le prix des parts n’a pas évolué, cela représente une épargne valorisée 100 000 €. Avec un taux de distribution annuel de 5%, cela permet à Benjamin de bénéficier d’un revenu complémentaire de 5 000 € par an, soit 416 € par mois. Ce dernier entre dans le champ d’application de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
La souscription en nue-propriété constitue une modalité particulière de souscription qui n’est pas neutre dans l’investissement des clients par rapport à une souscription en pleine-propriété. Ces risques et particularités à la souscription en nue-propriété vous sont présentés ci-dessous.
Le détail des risques est décrit dans l’ensemble des documents qui vous sont remis avant toute souscription (DIC, NI), et nous vous invitons à les lire avant toute souscription.
Souscrire à des parts de SCPI en nue-propriété revient à renoncer aux revenus distribués par le support durant toute la durée du démembrement. Ce mode d’investissement répond à un objectif de capitalisation sur le long terme. Comprenez bien qu’il ne permet pas d’obtenir des revenus immédiats et qu’il requiert d’attendre l’échéance de la période de démembrement pour profiter pleinement de ses leviers.
Par ailleurs, la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Concrètement tout associé a le droit de se retirer de la SCPI dans les limites des clauses fixées par les statuts. La SCPI ne garantit ni la revente des parts ni le retrait, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie. Dans le cadre d’une détention en nue-propriété, la liquidité des parts est encore plus limitée. Il est donc important de ne pas devoir vendre ses parts avant le terme du démembrement.
La durée de détention recommandée d’une SCPI se situe entre 8 et 10 ans. Cependant, la durée du démembrement appliquée aux investissements ne coïncide pas nécessairement et celle-ci peut être inférieure ou supérieure.
Pour en savoir plus sur les risques liés aux SCPI, nous vous invitions à découvrir notre page dédiée aux risques des SCPI.
Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sera importante. Chez Sofidy par exemple, la décote la plus importante qui peut être obtenue par un nu-propriétaire est de 50% sur une durée de démembrement de 15 ans avec notre SCPI Sofidynamic.
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété convient surtout à ceux qui peuvent attendre la fin du démembrement pour percevoir des revenus ou récupérer leur capital.
En effet, les nus-propriétaires ne touchent aucun revenu de la part de la SCPI durant le démembrement.
Les investisseurs cherchant un revenu immédiat doivent privilégier d’autres stratégies d’investissement.
Pour savoir si cette solution est pertinente pour vous, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous orienter.
Bien que possible, la revente avant l’échéance est peu courante et peut s’avérer compliquée. En effet, le nu-propriétaire a besoin de l’autorisation de l’usufruitier pour procéder à une revente.
Il faut donc bien prendre en compte cette contrainte avant d’investir en nue-propriété, le plus simple pour en sortir étant d’attendre la fin du démembrement temporaire.
Investir en SCPI en nue-propriété vous permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat des parts, sans alourdir votre fiscalité durant la période de démembrement.
C’est une stratégie qui vous permet de préparer l’avenir si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats mais que vous recherchez une appréciation de votre capital à moyen ou long terme.
Le choix de l’investissement en nue-propriété ou en usufruit doit se faire selon vos objectifs patrimoniaux. Chaque mode de détention à ses spécificités et ne convient pas à tous les investisseurs.
Pour souscrire en nue-propriété, rapprochez-vous d’une société de gestion comme Sofidy, ou de votre conseiller en gestion de patrimoine.
Il faut noter que cette identification n’est pas garantie, et que si elle n’aboutit pas, alors la souscription ne pourra pas aboutir non plus.
Le démembrement temporaire de SCPI permet de dissocier, sur une durée déterminée à l’avance, l’usufruit (le droit du jouir du bien et de ses revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer de la propriété du bien).
L’un ou l’autre mode de détention peut vous convenir dans le cadre d’une stratégie patrimoniale : optimiser votre fiscalité, préparer votre retraite… découvrez notre guide dédié à ce sujet !
L’assurance-vie est plébiscitée par les Français pour ses nombreux avantages : une fiscalité avantageuse, un produit simple à comprendre ou encore la possibilité d’y intégrer différents types de produits comme les SCPI.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’intégration de SCPI dans votre assurance vie !
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
