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L’achat de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en usufruit est une stratégie particulière qui permet d’obtenir des revenus locatifs immédiats.
Il existe deux types d’investissement en usufruit : l’usufruit viager (jusqu’au décès de l’usufruitier), et l’usufruit temporaire (pour une période déterminée).
Nous vous expliquons dans cet article, les spécificités et les avantages de cette approche.
Sommaire :
Commençons par (re)définir les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Il s’agit de solutions d’épargne de long terme en immobilier.
Ces supports d’investissement permettent d’accéder facilement au marché immobilier professionnel de commerces ou encore de bureaux par exemple. En achetant des parts, vous devenez associé de la SCPI et copropriétaire d’un patrimoine immobilier diversifié. C’est donc une façon simple d’investir dans la pierre sans subir les contraintes de la gestion locative.
Mais le saviez-vous ? Il est possible de ne détenir que l’usufruit des parts de SCPI.
En quoi est-ce que cela consiste ? Pour bien comprendre, il faut savoir que l’usufruit est issu d’un démembrement de propriété. Ce mécanisme juridique sépare la pleine propriété en deux droits distincts :
En contrepartie de son renoncement aux revenus locatifs, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix d’achat des parts. C’est une façon judicieuse pour lui de préparer son avenir à moindre coût.
Quant à l’usufruitier, il profite immédiatement des revenus locatifs potentiels sans avoir à acheter la pleine propriété des parts. En revanche, à l’échéance du démembrement, il n’a plus aucun droit, puisque c’est le nu-propriétaire qui devient plein propriétaire des parts.
Maintenant que vous connaissez les bases du démembrement de propriété, il convient de distinguer deux types d’usufruits : l’usufruit viager et l’usufruit temporaire.
L’usufruit viager est souvent issu d’une donation ou d’une succession. Afin d’optimiser la transmission de son patrimoine, le propriétaire de parts de SCPI peut décider d’en donner la nue-propriété à ses enfants ou petits-enfants et d’en conserver l’usufruit jusqu’à la fin de sa vie.
Ainsi, il continue de percevoir les revenus potentiels versés par la SCPI tout en anticipant sa succession. Ce mécanisme permet de maintenir son niveau de vie et d’optimiser le coût de la transmission, puisque seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation.
La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont ici déterminées selon l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement, en application de l’article 669 du Code général des impôts.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire des parts de SCPI, sans frais ou taxe supplémentaires ! Il lui revient alors de choisir s’il veut conserver ces parts pour percevoir à son tour les dividendes ou les revendre pour toucher un capital.
Pour résumer, l’usufruit viager a vocation à être utilisé dans un cadre familial, avec en ligne de mire la transmission du patrimoine.
De son côté, l’usufruit temporaire est valable pour une durée fixe. Celle-ci peut aller de 5 à 20 ans. Ici, vous achetez l’usufruit de parts de SCPI et selon l’échéance choisie, vous bénéficiez d’une décote plus ou moins forte sur leur prix. Cela dépend de la clé de répartition définie par la société de gestion en charge de la SCPI.
Les clés de répartition ci-contre sont indiquées à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer dans le temps en fonction du niveau de dividende versé et de la valorisation du patrimoine.
A titre d’illustration, imaginons que vous optiez pour une SCPI dont la valeur de part est de 100 € et affiche une clé de répartition de 70/30 sur une durée de 10 ans. Cela signifie que vous devez débourser 30 € (30% de 100 €) pour acheter l’usufruit d’une part de cette SCPI et toucher la totalité des dividendes potentiels pendant une période de 10 ans. Un autre investisseur se porte acquéreur de la nue-propriété au prix de 70€ par part, en vue d’en devenir plein propriétaire à l’échéance des 10 années.
L’achat d’usufruit temporaire sur des parts des SCPI est donc un mode d’investissement qui permet d’obtenir un revenu complémentaire, bien que non garanti, sur une période déterminée.
Il apporte notamment une réponse aux entreprises ou aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui souhaitent placer leur trésorerie, avec à la clé, une optimisation fiscale pertinente, à découvrir dans la suite de cet article.
Le démembrement temporaire de SCPI vous intéresse mais vous souhaitez être accompagné dans votre projet ? Nos conseillers sont à votre disposition.
Alors à qui s’adresse exactement cet investissement ? Il est ouvert aussi bien aux épargnants qui ont un besoin spécifique de revenus immédiats qu’aux entreprises à la recherche d’un placement de trésorerie.
| Mode de détention | Pour qui ? | Quel intérêt ? |
|---|---|---|
| Usufruit |
|
|
En tant que particulier, vous pouvez investir en usufruit de parts de SCPI si votre objectif premier est de générer un complément de revenus immédiat.
Cela peut être pertinent, notamment si vous disposez d’un déficit foncier à éponger. Ce dernier se crée lorsque les dépenses engagées dans un bien locatif (pour réaliser des travaux de rénovation par exemple) sont supérieures aux loyers perçus. Ce résultat négatif est appelé déficit foncier.
Or, celui-ci n’est déductible du revenu global (on entend par là l’ensemble des revenus : salaires, retraites, loyers, etc.) qu’à hauteur de 10 700 € par an (sauf exceptions). Le surplus est qualifié de « reportable » : il ne pourra être déduit que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Par conséquent, ceux qui disposent d’un solde important de déficit foncier reportable doivent faire en sorte de générer suffisamment de revenus pour pouvoir l’amortir. Dans cette situation, l’investissement en usufruit de parts de SCPI peut permettre de trouver le bon équilibre et de ne pas perdre une miette de son déficit foncier !
Avant d’investir, sollicitez l’accompagnement d’un professionnel de la gestion de patrimoine. Il sera en mesure d’analyser votre situation et de vous recommander les solutions les mieux adaptées à vos objectifs.
L’achat de l’usufruit de parts de SCPI est particulièrement adapté aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) qui disposent d’un excédent de trésorerie.
D’une part, cela leur permet d’obtenir un rendement récurrent pendant la durée du démembrement grâce au versement des dividendes potentiels. D’autre part, du fait du régime fiscal de l’IS, cette opération est fiscalement optimisée.
En effet, avec le mécanisme des amortissements, le montant de l’investissement en usufruit de parts de SCPI va venir constituer une charge fiscale et donc, réduire le résultat imposable de la personne morale.
XYZ est une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle dispose d’une trésorerie excédentaire. Les gérants de XYZ souhaitent trouver une solution de placement judicieuse pour faire fructifier cet argent à hauteur de 100 000 €.
Aiguillés par leur conseiller en gestion de patrimoine, ils investissent 100 000 € en usufruit de parts de SCPI sur une durée de 10 ans.
Grâce à cet investissement, la SCI obtient donc des revenus potentiels de 12 500 € par an pendant 10 ans.
Mais que se passe-t-il sur le plan fiscal ?
Le levier fiscal est important pour la personne morale puisqu’elle amortit son investissement de manière linéaire sur la durée du démembrement. Le mécanisme de l’amortissement crée une charge fiscale déductible. Cela lui permet de diminuer son résultat imposable.
Si la SCI est soumise à un taux d’IS de 25%, cela représente un coût fiscal de 625 € par an (25% x 2 500 €).
Au total, ce placement de trésorerie permet à la SCI XYZ de percevoir des revenus potentiels nets d’impôt sur les sociétés de l’ordre de 118 750 € sur les 10 années de démembrement.
Exemple sans aucune valeur contractuelle et donné uniquement à titre d’illustration. Les résultats de cette simulation ne constituent pas un conseil, ni une recommandation d’investissement. Ils ne constituent pas une prévision future de la performance d’un investissement. Ils ont pour objectif d’illustrer le résultat d’un investissement en démembrement temporaire selon les hypothèses affichées. Les SCPI comportent des risques, dont celui de perte en capital et leur performance peut varier à la hausse ou à la baisse.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TRI depuis l'origine (36 ans)
Taux de distribution 2024
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Taux de distribution 2024
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Minimum de souscription
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TRI depuis l'origine (13 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
La souscription en usufruit constitue une modalité particulière de souscription qui n’est pas neutre dans l’investissement des clients par rapport à une souscription en pleine-propriété. Ces différents risques et particularités de la souscription en usufruit sont présentés ci-dessous.
Le détail des risques est décrit dans l’ensemble des documents qui vous sont remis avant toute souscription (DIC, NI), et nous vous invitons à les lire avant toute décision d’investissement.
L’investissement en usufruit temporaire de parts de SCPI est par définition limité dans le temps. À la fin de la période de démembrement, l’investisseur usufruitier perd tout droit sur les revenus locatifs et ne dispose d’aucune compensation financière. Il est donc essentiel d’anticiper cette échéance et de prévoir une stratégie pour maintenir un flux de revenus stable si cela s’avère nécessaire.
Attention toutefois, si l’usufruitier décède avant la fin de la période de démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint immédiatement. Toutefois, il est possible conventionnellement d’y déroger.
Les loyers perçus par l’usufruitier personne physique sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cela peut entraîner une imposition importante pour l’investisseur. Il est donc crucial de bien évaluer l’impact fiscal avant d’investir.
Bien que les SCPI offrent généralement des rendements attractifs, ceux-ci ne sont pas garantis. La performance de l’investissement dépend des conditions du marché immobilier ainsi que de la qualité de la gestion de la SCPI. Des baisses de loyers, des vacances locatives ou une mauvaise gestion peuvent réduire les revenus attendus.
En cas de difficulté, il est possible que la SCPI ne génère plus autant de rendement qu’espéré. L’usufruitier peut alors perdre une partie de son capital investi.
Prenons l’exemple du démembrement de 100 000 euros de parts de SCPI sur 5 ans. En application de la clé de répartition, l’usufruitier investit 20 000 euros. Si le rendement des parts est de 5%, celui-ci perçoit 5 000 euros de revenus fonciers par an. Sur la durée du démembrement (5 ans), cela représente donc 25 000 € de revenus encaissés, soit plus que le montant de son investissement initial.
En revanche, si le rendement annuel chute à 4%, l’usufruitier ne perçoit plus que 4 000 euros de revenus fonciers annuels, soit 20 000 euros de revenus cumulés sur la durée du démembrement. Si ce rendement baisse à 3%, ce ne sont plus que 3 000 euros de revenus annuels, soit un total de 15 000 € sur 5 ans.
Dans certaines situations, il est donc possible qu’à la fin de l’usufruit temporaire, l’investisseur ait perçu moins de dividendes que ce qu’il a dû investir pour acheter l’usufruit des parts.
Pour en savoir plus sur les risques liés aux SCPI, nous vous invitions à découvrir notre page dédiée aux risques des SCPI.
L’usufruit temporaire en SCPI permet d’acheter uniquement le droit de percevoir les revenus locatifs d’une SCPI sur une durée définie, sans en détenir la pleine propriété. À l’échéance, ce droit s’éteint et c’est le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété des parts.
L’usufruit coûte moins cher que la pleine propriété et offre des revenus immédiats sur une période limitée dans le temps.
L’achat de l’usufruit de parts de SCPI est particulièrement intéressant pour les entreprises cherchant à optimiser leur trésorerie dans des conditions fiscales favorables.
Le prix dépend de la durée de l’usufruit et de la SCPI concernée. En général, plus la durée est courte, plus le prix de l’usufruit est réduit par rapport à celui de la pleine propriété.
L’investissement en SCPI présente par ailleurs des frais (frais d’entrée, frais de gestion…). Ces derniers sont indiqués dans les documents d’information qui vous remis avant toute souscription.
N’hésitez pas à faire le point avec votre conseiller avant d’investir, il pourra vous éclairer sur les frais pour une souscription en usufruit.
Dans le cas d’un achat de parts de SCPI en usufruit, c’est le nu-propriétaire qui est propriétaire des parts. L’usufruitier dispose uniquement du droit de percevoir les loyers durant la période de démembrement.
Le démembrement temporaire de SCPI permet de dissocier, sur une durée déterminée à l’avance, l’usufruit (le droit du jouir du bien et de ses revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer de la propriété du bien).
L’un ou l’autre mode de détention peut vous convenir dans le cadre d’une stratégie patrimoniale : optimiser votre fiscalité, préparer votre retraite… découvrez notre guide dédié à ce sujet !
L’investissement en SCPI en nue-propriété est une stratégie issue du démembrement de propriété.
Souscrire vos parts de SCPI en nue-propriété offre de nombreux avantages selon votre situation patrimoniale : décote du prix d’achat de vos parts de SCPI, optimisation de votre fiscalité…
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce mode de détention !
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
