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Solution d’épargne préférée des Français, l’assurance vie est plébiscitée pour ses nombreux avantages liés à sa fiscalité avantageuse, sa simplicité ou encore sa capacité à intégrer dans son contrat d’assurance vie de nombreux types de produit tels que les SCPI.
Mais quels sont les avantages à loger des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie ? Est-il préférable de souscrire à des SCPI via son assurance vie ou souscrire à des SCPI en direct ?
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’achat de SCPI en assurance vie.
Une assurance vie est une solution d’épargne élaborée par une compagnie d’assurance permettant à un souscripteur de se constituer un capital à travers des versements libres ou récurrents (par exemple de manière mensuelle) permettant ainsi de se constituer un capital à son rythme.
Les sommes versées peuvent être investies à travers deux types de supports :
Grâce à l’assurance vie, les épargnants peuvent de se constituer « un panier » de différents types de solutions d’épargne au sein d’un même contrat tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée.
L’assurance vie offre de nombreux avantages notamment en matière de fiscalité, et c’est en partie pour cette raison qu’elle est l’une des solutions d’épargne les plus plébiscitées en France. Les principaux avantages de l’assurance vie sont les suivants :
A travers votre contrat assurance vie, vous pouvez répartir votre capital dans une enveloppe financière dans laquelle vous sélectionnez, selon vos objectifs et votre appétence au risque, les produits financiers que vous souhaitez : fonds Euros ou unités de comptes (SCPI, OPCI, obligations, OPCVM…)
Avec l’assurance vie, vous pouvez effectuer des versements, des retraits ou des arbitrages (changement de support) à tout moment. Le versement programmé est également possible et vous permet notamment de vous constituer un capital progressif en toute simplicité.
La transmission à travers l’assurance vie est simplifiée et permet notamment de transmettre son capital à un ou plusieurs bénéficiaires. Ces bénéficiaires sont désignés à l’ouverture de votre contrat et peuvent être modifiés à tout moment.
Cette transmission peut également bénéficier d’une exonération de taxation selon certaines conditions.
Point fort de cette solution d’épargne, l’assurance vie intègre un seuil d’ exonération de l’impôt sur le revenu sur les gains générés après une durée d’épargne supérieure à 8 ans.
Peu importe le type de produits financiers que vous intégrez dans votre contrat (SCPI, Obligation…) vous bénéficiez de la fiscalité de l’enveloppe : seules les plus-values sont imposables lorsque vous réalisez un retrait.
Pour plus de simplicité, ce tableau présente la fiscalité applicable à un contrat d’assurance vie ouvert après le 26/09/2017, avec des primes versées en assurance vie d’un montant inférieur à 150.000€
| Durée du contrat | Fiscalité applicable aux retraits |
|---|---|
| < 8 ans | ∙ PFU de 30% : 12,8 % (IR) + 17.2% (PS) ∙ Ou sur option : TMI (IR) + 17,2% (PS) |
| > 8 ans | Abattement annuel * ∙ 4600€ pour un célibataire ∙ 9200€ pour un couple |
| ∙ Au-delà de l’abattement : 7,5% (IR) ou sur option TMI (IR) ∙ +17,2% (PS) |
L’achat de part de SCPI peut être effectué en direct, au travers d’une société de gestion comme Sofidy, mais également au travers d’un contrat en assurance vie via des unités de comptes : c’est qu’on appelle l’investissement « indirect ».
En souscrivant à une SCPI via son contrat d’assurance vie, cela permet de bénéficier des rendements de l’immobilier tout en bénéficiant des avantages de l’assurance vie.
Les avantages de souscrire à des SCPI en assurance vie sont les suivants :
L’achat de parts de SCPI via une assurance vie vous permet d’acquérir des SCPI avec un montant minimum de souscription plus faible que via une souscription en direct :
Cependant, en achetant des parts de SCPI en unités de compte à travers votre contrat d’assurance vie, vous ne détenez pas la propriété des parts qui restent la propriété de l’assureur. De plus, certains assureurs ne permettent pas d’allouer 100% de son allocation en SCPI.
Via un contrat d’assurance vie, vous pouvez choisir le montant et la fréquence de vos versements. Cette flexibilité vous permet d’adapter vos versements en fonction de votre situation financière.
De plus, vous avez la possibilité à tout moment de réallouer ou retirer une partie ou la totalité des unités de compte SCPI que vous détenez. Le rachat partiel ou total des parts rend ce placement plus liquide qu’en investissant en direct auprès d’une société de gestion.
Les parts de SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie vont bénéficier de la fiscalité attractive de l’enveloppe, concrètement seules les plus-values seront soumises à la « Flat Tax » ou à l’imposition sur le revenu avec un abattement pouvant aller jusqu’à 9200€ selon différents cas.
Le principal avantage lié à la fiscalité se révèle surtout après 8 ans de détention, passé ce délai des abattements sont mis en place. Les abattements sont les suivants :
Les abattements* après 8 ans de détention :
*Abattements uniquement applicables sur la partie IR/PFU
Il est à noter, qu’au moment du décès, le capital (SCPI, OPCI, OPCVM, ETF..) détenu au travers d’un contrat d’assurance vie sera transmis hors succession (sans frais sous certaines conditions), la ou les parts détenues en direct intègreront l’actif successoral et donc soumis au barème des droits de succession.
A titre de comparaison, si vous décidez d’investir en direct sur une SCPI :
La fiscalité pourrait s’avérer moins intéressante, en effet, les revenus fonciers générés par la SCPI seront imposés selon :
Par exemple, si l’investisseur se situe dans une tranche à 30%, ses revenus SCPI seront imposés à 47,2% (30% + 17,2%)!
L’investissement dans des SCPI via un contrat d’assurance vie compte de nombreux avantages mais comprend également des risques et inconvénients. Ces inconvénients peuvent être les suivants :
Le choix restreint des SCPI dans les contrats d’assurance vie est une contrainte à la souscription de ce support. Vous ne bénéficiez pas du même choix qu’en acquérant des parts de SCPI en direct.
Les compagnies d’assurances qui proposent des SCPI dans leurs contrats ne référencent pas toutes les SCPI de la place. En effet, vous ne trouverez pas l’ensemble des 216 SCPI recensées fin 2023 par l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier).
Vous serez limité dans votre sélection de SCPI et suivant les assureurs, vous ne pourrez pas avoir accès à certaines SCPI répondant à vos besoins : SCPI Européenne, SCPI haut rendement…
Contrairement à de la détention en direct, vous n’avez pas la possibilité de souscrire à des parts de SCPI à crédit dans un contrat d’assurance vie. Par conséquent, il vous sera impossible de bénéficier de l’effet levier qui est très utilisé dans le cas de l’investissement en direct de parts de SCPI.
L’effet de levier consiste à bénéficier des dividendes potentiellement perçus via ses SCPI pour rembourser une partie de ses mensualités de crédit : permettant ainsi de baisser son effort d’épargne.
Au-delà de l’effet levier, l’utilisation du crédit permet également de déduire les intérêts de votre imposition et par conséquent faire baisser votre assiette fiscale.
L’obtention d’un financement n’est pas garantie et dépend notamment de la situation financière, personnelle, fiscale et des garanties que peut offrir le souscripteur. Un crédit engage le souscripteur et doit être remboursé. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital..
Pour tout placement financier, il y a des frais inhérents à prendre en considération.
En souscrivant à des SCPI en assurance vie, en complément des frais habituels liés aux SCPI (tels que les frais de souscription) des frais additionnels propres au contrat d’assurance vie peuvent s’ajouter selon les différents assureurs.
Une partie des profits distribués par les SCPI est conservé par certains assureurs, cela peut aller jusqu’à 15% du montant d’après le code des assurances.
Par exemple : sur les 5% de gains qu’une SCPI peut distribuer, l’assureur pourra prélever 0,75% du montant. L’épargnant percevra 4,25% avant les frais de gestion.
Par ailleurs, le contrat d’assurance vie est porteur de frais de gestion annuels (autour de 1%).
Chaque contrat d’assurance vie est différent et certains assureurs proposent des frais réduits : il convient donc de bien comparer les différentes offres du marché.
Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peut se faire via un contrat d’assurance vie ou en direct. Chaque option présente des avantages et des inconvénients en termes de fiscalité, liquidité, transmission, diversification, frais et gestion.
Le tableau ci-dessous compare ces deux modes d’investissement pour vous aider à choisir celui qui correspond le mieux à vos besoins.
| SCPI en assurance-vie | SCPI en direct | |
|---|---|---|
| Fiscalité | Les revenus de SCPI sont soumis à la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie (impôt sur le revenu réduit, imposition uniquement au moment du rachat) | Revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dès perception |
| Transmission | Avantages fiscaux importants en cas de transmission dans le cadre de l’assurance-vie (abattements et exonérations) | Transmission des parts soumise aux droits de succession classiques |
| Accessibilité | Accessible en unité de comptes via quelques dizaines d’euros selon les assureurs | Accessible dès quelques centaines d’euros |
| Diversification | Possibilité de diversifier ses investissements au sein d’un même contrat d'assurance-vie (actions, obligations, SCPI, etc.). NB : Il est souvent impossible d’allouer 100% de son assurance-vie en SCPI. | Investissement concentré uniquement sur les SCPI. Diversification possible en souscrivant à plusieurs SCPI. |
| Liquidité | Liquidité élevée. L’assureur garantit le rachat des parts des SCPI. Retrait et arbitrage rapide | Liquidité plus faible. Vente des parts de SCPI peut prendre du temps |
| Frais d'entrée et de gestion | Frais de la SCPI en direct (parfois minorés) + frais de gestion de l’assureur + droits d’entrée du contrat | Frais d’entrée et frais de gestion de la SCPI. Selon les SCPI, des pénalités peuvent s'appliquer en cas de retrait anticipé de parts. |
| Propriété | Parts détenues par l’assureur qui sont redistribuées en UC | Parts détenues par le client. Vous êtes propriétaire des SCPI et détenez de l’immobilier |
| Performances | Performance réduite via l’ajout de frais liés à la gestion du contrat Suivant les assureurs le pourcentage de dividendes versé par l’assureur peut varier entre 85% et 100%. | Performances brutes plus élevées |
| Choix | Catalogue de SCPI restreint, peu de choix possible | Large catalogue de SCPI, permettant de sélectionner la SCPI la plus appropriée à votre profil |
| Financement | Financement à crédit impossible | Financement à crédit possible permettant de bénéficier de l’effet de levier.* |
* En cas de financement de SCPI à crédit, le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses échéances de remboursement. En cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital.
Chaque mode de détention comporte des avantages, le choix s’effectuera au regard de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale.
Pour un conseil personnalisé adapté à votre situation patrimoniale et à vos objectifs, nous vous conseillons de consulter un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), celui-ci sera en mesure de vous fournir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation patrimoniale, fiscale ainsi qu’à votre appétence au risque.
Les SCPI Sofidy sont distribuées par de nombreux assureurs et banques auprès desquels vous pouvez souscrire des SCPI dans un contrat d’assurance vie.
Parmi ces acteurs, vous pouvez notamment retrouver :
• Assurance vie SCPI via Bourso Bank
• Assurance vie SCPI via Caisse d’épargne
• Assurance vie SCPI via Generali
• Assurance vie SCPI via AG2R
(liste non-exhaustive)
Retrouvez l’ensemble des banques et assureurs proposant nos SCPI en Assurance-vie via le lien ci-dessous.
Souscrire à des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie est une démarche relativement simple qui se déroule en plusieurs étapes :
Faites un comparatif des différentes offres d’assurances vie disponibles sur le marché.
Analysez les frais des différents contrats : les frais de gestion, les frais d’entrée etc.
Enfin, parmi l’ensemble des assurances vie, vérifiez que l’assureur propose des unités de compte (UC) en SCPI, sachez que toutes les compagnies d’assurance vie n’incluent pas cette option dans leurs contrats.
Étudiez les SCPI disponibles dans le contrat d’assurance vie : la typologie d’actifs, la répartition géographique et sectorielle, historique, performances…
Bien que les performances passées puissent être un indicateur reflétant la qualité de gestion, celles-ci ne préjugent pas des performances futures !
Cet indicateur ne doit donc pas être le seul critère de choix dans votre réflexion.
Vérifiez également la diversification du portefeuille de la SCPI : la diversification est la clé de voûte d’une stratégie d’investissement bien pensée.
Après avoir sélectionné vos unités de comptes en SCPI lors de la souscription de votre contrat, vous devez indiquer la part de l’investissement que vous souhaitez allouer.
Cette allocation peut être réalisée à un pourcentage du capital investi au départ mais aussi au cours des versements futurs. Vous pouvez ajuster votre allocation à tout moment en fonction des aléas du marché et de vos objectifs financiers.
A savoir : Certains assureurs ne permettent pas d’allouer 100% de ses allocations « assurance vie » en unités de compte SCPI. Ce point est à prendre en considération lors de votre choix.
A tout moment, vous avez également la possibilité d’effectuer des « arbitrages », c’est-à-dire réallouer vos investissements entre les différents supports disponibles dans votre contrat (comme entre SCPI et fonds euros).
Si vous avez besoin de liquidité, vous pouvez effectuer un rachat partiel ou total à tout moment. Des frais éventuels peuvent alors s’appliquer selon votre contrat d’assurance-vie.
Vous débutez dans l’épargne immobilière et souhaitez vous informer ou être accompagné ?
Chaque assureur décide des règles d’investissement en supports SCPI au sein de ses contrats. Il est donc primordial de bien se renseigner et de se référer à l’annexe ou l’avenant de la SCPI qui précise l’ensemble des modalités de souscription.
En dehors des frais propres au contrat d’assurance vie (droits d’entrée, frais de gestion annuels) les SCPI incluent des frais de souscription qui sont prélevés lors de l’investissement au sein du contrat. En règle générale, l’assureur applique une décote sur le prix de souscription de la SCPI. Des frais de sortie peuvent également s’appliquer si une durée minimale de détention n’est pas respectée.
Le délai d’entrée en jouissance des SCPI au sein de son assurance vie relève du choix de l’assureur, il est compris généralement entre 1 et 3 mois.
Ce délai de jouissance correspond au délai qui s’écoule entre l’achat des SCPI et le moment où vous percevez vos premiers dividendes.
Les dividendes sont versés trimestriellement au sein du contrat d’assurance vie, et peuvent être investis soit en nouvelles parts de SCPI, soit sur un autre support choisi par l’épargnant.
Le pourcentage de dividendes versé par l’assureur peut varier entre 85% et 100%.
Selon les assureurs, généralement entre 50% et 100% de l’allocation du contrat.
Cette information peut être accessible auprès de chaque assureur.
La fiscalité appliquée en cas de rachat est celle de l’assurance vie, c’est-à-dire application du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou option pour le barème progressif de l’impôt + prélèvements sociaux.
Il est essentiel de rappeler que lors d’une détention « en direct » de parts de SCPI, la liquidité dépend de la présence d’un acquéreur.
En assurance vie, la liquidité est régie par le code des assurances, et incombe à l’assureur. En cas de rachat, vous n’avez pas à vous préoccuper de la revente de vos parts.
Vous l’aurez compris, chaque solution comporte ses avantages. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de se rapprocher de son conseiller patrimonial avant tout investissement, pour s’assurer de faire le bon choix au regard de vos objectifs et de votre profil d’épargnant.
Solution d’épargne de plus en plus plébiscitée par les épargnants, la SCPI permet d’investir simplement et à partir de quelques centaines d’euros dans l’immobilier.
Que vous soyez novice en matière d’investissement ou simplement à la recherche d’une solution pour placer votre argent dans l’immobilier, découvrez dans notre guide pourquoi plus de 60000 épargnants en SCPI Sofidy ont opté pour cette solution d’investissement immobilier
Dans la famille de SCPI, trois « types » de SCPI sont proposés aux épargnants : SCPI de capitalisation, SCPI fiscales et SCPI de rendement
Contrairement aux SCPI de capitalisation ou aux SCPI fiscales, les SCPI de rendement ont pour objectif de verser des dividendes récurrents (non garantis) à leurs épargnants issus des loyers perçus.
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
