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Avant d’investir dans une SCPI, il est essentiel d’analyser certains indicateurs pour évaluer sa performance et sa rentabilité. Parmi eux, le Taux d’Occupation Financier (TOF) joue un rôle majeur.
Cet indicateur reflète la capacité d’une SCPI à générer des revenus en fonction de l’occupation de son patrimoine immobilier. Plus il est élevé, plus la gestion locative est optimisée, garantissant ainsi une meilleure stabilité des rendements.
Mais comment est-il calculé ? Que révèle-t-il concrètement sur la solidité d’une SCPI ? Et surtout, comment l’utiliser pour prendre une décision d’investissement éclairée ? Décryptage.
Sommaire :
En SCPI, le Taux d’Occupation Financier (TOF) est un indicateur clé de la performance locative. Il représente le ratio entre les loyers effectivement perçus et ceux que la SCPI pourrait encaisser si l’intégralité de son patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une gestion locative optimisée et une meilleure rentabilité.
S’exprimant sous forme de pourcentage, le TOF est déterminé comme le rapport entre le montant des loyers facturés (ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location) par le montant total des loyers qui serait facturé si tout le patrimoine était loué.
Pour mieux comprendre le mode de calcul du TOF, prenons l’exemple d’une SCPI de rendement dont le parc pourrait générer au total 100 000€ de revenus annuels si la totalité des actifs étaient loués.
Dans cet exemple, la SCPI a facturé 96 000€ de revenus sur un an, entre les loyers et les indemnités compensatrices.
Le calcul du TOF se fait alors comme suit : (96 000/100 000) x 100 = 96%.
Vous avez en ligne de mire plusieurs SCPI, et vous souhaitez comparer leurs TOF avant de prendre une décision d’investissement ?
Il est très simple de trouver cet indicateur :vous pouvez retrouver le TOF annuel d’une SCPI dans le Rapport Annuel de celle-ci, vous trouverez aussi le TOF trimestriel dans les Bulletins Trimestriels. Tous ces documents sont accessibles sur les sites internet des sociétés de gestion.
Le TOF permet de s’informer sur la qualité de la gestion du portefeuille immobilier de la SCPI, et sur sa capacité à générer des revenus issus de la location de ces biens.
Des taux d’occupation financiers supérieurs à 90% sont considérés comme très bons : Ils indiquent que les actifs détenus sont attractifs. En deçà des 85%, cela peut, en revanche, indiquer des difficultés temporaires de location (départ d’un ou plusieurs locataires, travaux sur un bien qui empêchent sa location etc.)
Observer le taux d’occupation financier d’une SCPI à l’instant T vous permet d’évaluer les performances locatives de celle-ci.
Mais il ne suffit pas de le regarder à un instant précis, il faut également étudier l’évolution du TOF sur les dernières périodes. Car cela vous donne, en prime, des informations sur la capacité de la SCPI à louer ses actifs dans la durée et témoigne de la qualité de la gestion.
Cependant, le TOF doit être analysé avec recul et ne doit pas être le seul critère de choix d’une SCPI. Par exemple, une SCPI de petite taille peut afficher un taux d’occupation proche de 100 % simplement parce qu’elle ne détient que quelques actifs à gérer. À l’inverse, une SCPI disposant d’un portefeuille plus large (milliers d’actifs) peut présenter un TOF légèrement inférieur tout en offrant une meilleure mutualisation du risque et une diversification plus conséquente.
Nous avons compilé pour vous, les TOF des différentes SCPI de Sofidy dans le tableau ci-dessous :
| SCPI | TOF (4T 2024)* |
|---|---|
| Sofidy Europe Invest | 96,50% |
| Sofidynamic | 96,3% |
| Sofipierre | 94,12% |
| Immorente | 92,10% |
| Sofiboutique | 92,60% |
| Efimmo 1 | 87,96% |
| Sofiprime | 87,92% |
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Taux de distribution 2024
TRI
Minimum de souscription
Taux de distribution 2024
TRI cible (5ans)
Minimum de souscription
TRI depuis reprise par Sofidy (25 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
TRI depuis l'origine (36 ans)
Taux de distribution 2024
Minimum de souscription
Le TOF est parfois confondu avec un autre indicateur : le TOP (taux d’occupation physique). La différence entre le TOF et TOP est le suivant :
Pour calculer le TOP, il faut diviser la totalité de la surface louée (en m2) par la surface totale du patrimoine détenu par la SCPI. Le tout sera multiplié par 100 pour obtenir un ratio.
Tout comme le taux d’occupation financier, le taux d’occupation physique est également à prendre en compte si vous vous lancez dans l’investissement en SCPI. Mais alors que le TOF se concentre sur la performance financière, le TOP fera exclusivement le focus sur la surface louée, sans tenir compte des revenus générés.
Investissez en SCPI en moins de 10 minutes grâce à notre plateforme en ligne et soyez autonome dans le choix de vos solutions d’épargne !
Dans l’univers des SCPI toute une série d’indicateurs permettent aux investisseurs de compléter leur analyse, en comparant les performances, la stabilité ou encore les niveaux de risque. Aussi, en plus du TOF et du TOP, n’hésitez pas également à consulter :
En conclusion, le TOF fait partie des indicateurs à scruter de très près lors de votre investissement en SCPI mais celui-ci ne doit pas être Ie seul indicateur à prendre en compte. Ce taux donne en effet de précieuses informations sur la capacité de la SCPI à générer des revenus issus des loyers. En parallèle, d’autres indicateurs tels que le TOP, le TRI ou le report à nouveau sont également à surveiller, afin de bénéficier d’une vue d’ensemble.
Solution d’épargne de plus en plus plébiscitée par les épargnants, la SCPI permet d’investir simplement et à partir de quelques centaines d’euros dans l’immobilier.
Découvrez dans notre guide pourquoi plus de 60000 épargnants en SCPI Sofidy ont opté pour cette solution d’investissement immobilier
Parmi les différentes catégories de SCPI, les SCPI de rendement ont pour objectif de verser des dividendes récurrents (non garantis) à leurs épargnants issus des loyers perçus.
Découvrez toutes leurs particularités dans notre article.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d’aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI. Communication publicitaire.
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre guide dédié aux risques des SCPI.
