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Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut être une stratégie attrayante pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant de revenus potentiels récurrents. Cependant, malgré les nombreux avantages apparents, les SCPI présentent également un certain nombre de risques.
Comprendre ces risques est crucial avant de prendre la décision d’investir. Ces risques peuvent varier en fonction de la nature des actifs immobiliers, des conditions économiques, et de la gestion spécifique de chaque SCPI.
Ces risques sont également détaillés dans les documents d’informations clés (DIC) et les notes d’informations (NI) : leur consultation est primordiale avant de procéder à tout investissement.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les risques et les SCPI !
Une SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) aussi appelée « pierre-papier » est une solution d’épargne qui permet à des investisseurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, de mettre en commun leurs ressources financières pour acquérir des actifs immobiliers, tels que : des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels…
En achetant des parts de SCPI, vous devenez co-propriétaire et détenez des parts d’un parc immobilier locatif.
Ces actifs immobiliers sont ensuite mis en location et les revenus générés (principalement les loyers), sont distribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes potentiels. La gestion immobilière est entièrement prise en charge par la société de gestion comme Sofidy (en contre partie d’une commission de gestion), enlevant un poids significatif sur les épaules des investisseurs qui n’ont plus à se soucier de la gestion quotidienne des biens.
Les SCPI présentent plusieurs avantages. D’abord, elles offrent l’opportunité d’accéder à l’immobilier professionnel, un marché généralement réservé aux investisseurs institutionnels ou à ceux disposant de gros capitaux à investir. De plus, les SCPI permettent de bénéficier d’une diversification du patrimoine immobilier, qu’elle soit sectorielle ou géographique.
Un autre avantage important des SCPI est la possibilité de générer des revenus réguliers (non garantis) offrant aux investisseurs une source de revenus passifs, qui peut être particulièrement intéressant pour les personnes recherchant un complément de revenu.
En savoir plusInvestir dans une SCPI peut être une stratégie attrayante pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant de revenus potentiels réguliers. Toutefois, comme tout investissement, les SCPI présentent des risques : fluctuation de marché, risque de perte en capital, fiscalité, difficultés à la revente…
Retrouvez ci-dessous les principaux risques qu’il convient de connaitre avant tout investissement en SCPI.
Fluctuations du marché immobilier pouvant faire évoluer la valeur et/ou les rendements de vos SCPI.
Difficulté à vendre rapidement les parts de vos SCPI, notamment en cas de baisse du marché.
Diminution de la valeur des parts, entraînant une perte du capital investi.
Conditions environnementales, sociales ou de gouvernance pouvant impacter de manière négative une SCPI.
En cas de financement à crédit, il est possible que les revenus mensuels de la SCPI ne soient pas suffisants pour rembourser les mensualités du crédit.
Les fluctuations des taux de change sur les devises peuvent affecter la valeur des investissements et des revenus des SCPI issus des pays hors zone Euro
Les évolutions fiscales et législatives peuvent avoir un impact sur la rentabilité des investissements.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués (sans garantie) par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
Investir dans des parts de SCPI n’est pas un placement à capital garanti. En effet les SCPI sont des produits d’épargne et d’investissement soumis aux fluctuations du marché immobilier. Si le marché baisse, les biens immobiliers acquis par la SCPI peuvent dans certains cas se voir dévalorisés ce qui peut influer sur le prix des parts de la SCPI.
Par exemple, depuis la crise sanitaire et la démocratisation du télétravail, les actifs de bureaux ont subi des baisses de valorisations, contrairement aux SCPI investies dans la logistique qui ont pu tirer parti d’une forte augmentation des volumes d’achats sur internet. Il n’y a pas UN marché de l’immobilier, mais DES marchés de l’immobilier (résidentiel, commerces, bureaux, logistiques, loisirs…).
En conclusion et avant d’investir, vous devez avoir en tête que le marché des SCPI reste soumis aux aléas des marchés immobiliers, et cela qu’ils soient propres à un secteur ou à une géographie (région, ville, pays…). Certaines SCPI peuvent ainsi être affectées par un événement tandis que d’autres vont savoir en tirer bénéfice.
La diversification de votre placement peut atténuer l’impact des aléas des marchés immobiliers. En choisissant des SCPI qui investissent dans une variété de secteurs économiques et géographiques et qui possèdent un large portefeuille de plusieurs centaines ou milliers d’actifs immobiliers, vous mutualisez le risque immobilier de votre portefeuille.
| Exemple
M. Léon a investi dans la SCPI diversifiée Immorente, dont le parc immobilier est investi à la fois sur de l’immobilier de commerces mais aussi de bureaux, de la logistique ou des hôtels… Si l’un des secteurs subit une crise, les potentielles pertes de loyers de la SCPI pourront être réparties grâce à la diversification des actifs. Il s’expose à un risque plus dilué et moins diffus. |
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La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Son actif est par nature peu liquide et le rachat des parts n’est possible que dans la limite des souscriptions qu’il reçoit, ou à un prix qui pourrait être très décoté par rapport à la valeur de réalisation.
Les parts de SCPI étant investies dans l’immobilier, cela les rend peu liquide en comparaison à des actions cotées en bourse par exemple. Concrètement, il peut-être plus difficile de vendre une part de SCPI plutôt qu’une action cotée en bourse.
La revente de ses parts étant soumise à une contrepartie (un acheteur en face pour acheter vos parts de SCPI), la revente peut s’avérer complexe en cas de crise et il se peut que vous ne trouviez pas immédiatement des acheteurs au moment où vous souhaitez revendre vos parts.
L’investissement en SCPI est à considérer sur le long terme. L’horizon de placement recommandé est de minimum 8 ans (sauf dans le cadre d’un démembrement de propriété, où cet horizon d’investissement peut être inférieur) afin que votre placement puisse « coiffer » plusieurs cycles immobiliers (à la baisse comme à la hausse). Il faut avoir à l’esprit que votre investissement sera immobilisé pendant une longue période. Au vu de cet élément, il est primordial de conserver une épargne de précaution en cas de besoin de liquidité immédiate.
L’achat de SCPI peut également s’effectuer via un contrat d’assurance-vie, dans ce cas, le placement est plus liquide car c’est l’assureur qui garantit le remboursement à tout moment de vos parts.
| Exemple
Durant le COVID, Mme Bonneuil a souhaité revendre ses parts de SCPI pour financer un nouveau projet. Cependant à ce même moment, de nombreux épargnants comme Mme Bonneuil ont également souhaité revendre leurs parts. Le volume des parts en vente de SCPI étant déséquilibré par rapport au volume des parts à l’achat, Mme Bonneuil a été mise sur « liste d’attente » et a dû patienter quelques semaines avant de pouvoir revendre ses parts. Heureusement pour son projet, Mme Bonneuil avait une épargne de précaution sur son Livret A et a pu financer son projet sans le reporter. |
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Le risque de perte en capital : c’est le risque de ne pas récupérer tout ou partie de la somme initialement investie. En effet lorsque vous placez votre épargne dans les SCPI, vous investissez dans un produit d’épargne qui n’est pas « à capital garanti » comme pourrait l’être un Livret A par exemple. Et ce de la même manière que si vous placiez votre épargne en Actions ou en Obligation, comme tout investissement, l’immobilier et les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital.
La valorisation du parc immobilier détenu par une SCPI a un impact direct sur la valeur de ses parts. Si la valeur du parc immobilier diminue, cela peut entraîner une baisse de valeur. Si la valeur du parc immobilier monte, alors les parts peuvent prendre de la valeur. Par conséquent, le montant de la valeur de revente de vos parts peut évoluer au fil du temps.
Comme dit l’adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » : il est important de diversifier son épargne et de d’ouvrir son allocation patrimoniale à différentes solutions d’épargne.
Concernant les SCPI, l’impact des aléas des marchés immobiliers peut être atténué si votre SCPI est bien diversifiée : la diversification des typologies d’actifs ainsi que la diversification géographique peut être une bonne manière d’atténuer le risque.
Un autre moyen d’atténuer le risque de perte en capital de son épargne, est de ne pas exposer tous ses investissements sur une même solution d’épargne. Vous pouvez, par exemple, allouer une partie de votre portefeuille à d’autres classes d’actifs (disposant d’une échelle de risque inférieure aux SCPI). N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
| Exemple
Mme Dupont a investi dans une SCPI avec un prix de la part de 300€. Suite à différents aléas subis par la SCPI, la valorisation de son parc immobilier a diminué, obligeant la SCPI de baisser son prix de parts à 270€. En cas de vente de ses parts, le capital de Mme Dupont sera donc revalorisé à la baisse. |
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Le risque de durabilité désigne un événement ou une condition environnementale, sociale ou de gouvernance qui, s’il se produit, pourrait avoir un impact négatif réel ou potentiel sur la valeur des investissements réalisés par le Fonds.
Ce risque est lié à divers risques qui peuvent entraîner des pertes imprévues susceptibles d’affecter les investissements et la situation financière de votre produit d’épargne. Trois risques semblent dominer en termes de probabilité et de matérialité s’ils se réalisent : les événements liés au climat et la perte de biodiversité, les risques liés à la cybersécurité, et les risque de pandémie. Les événements sociaux ou les lacunes en matière de gouvernance se traduisent également par des risques de durabilité.
Les biens immobiliers doivent souvent se conformer à des standards élevés en termes d’efficacité énergétique et de réduction des émissions de carbone pour rester compétitifs et conformes aux législations. Les actifs qui échouent à atteindre ces standards peuvent voir leur valeur diminuer en raison des coûts accrus liés à la rénovation énergétique ou encore à l’interdiction de mettre en location les actifs les plus énergivores.
De plus, les bâtiments non conformes peuvent subir des taux d’occupation plus faibles et donc des revenus locatifs réduits, car les locataires et les investisseurs sont de plus en plus attirés par des bâtiments les respectueux de l’environnement, et disposant des meilleures normes sociales.
Les investisseurs peuvent atténuer le risque de durabilité en choisissant des SCPI qui intègrent des critères ESG dans leur stratégie d’investissement et de gestion de leur patrimoine. Cela inclut notamment des investissements dans des biens qui possèdent des certifications écologiques reconnues, et une gestion qui intègre des pratiques de responsabilité sociale et de bonne gouvernance.
| Exemple
M. Léon a envisagé la possibilité d’investir dans la SCPI Papi-immo, composée d’actifs vieillissants et peu entretenus. En raison de l’ancienneté et de la dégradation progressive du patrimoine immobilier, la valeur locative des biens de la SCPI est en baisse, ce qui impacte directement les performances locatives et, par conséquent, le montant des dividendes versés à ses associés. Après réflexion, M. Léon a décidé de ne pas investir dans la SCPI Papi-immo, qui n’avait pas pris en compte les nécessités de rénovations énergétiques futures. Il a finalement opté pour la SCPI Durable-immo, cette dernière ayant proactivement intégré des critères ESG dans sa stratégie de gestion, tant par l’anticipation des travaux de rénovation énergétique que par l’acquisition de bâtiments répondant à des normes environnementales élevées. Ainsi, il bénéficie d’un investissement plus durable sur le long terme. |
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En cas de recours à l’emprunt pour l’acquisition de parts de SCPI, le souscripteur ne doit pas tenir compte uniquement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire et non garanti, pour faire face à ses obligations de remboursement. En cas de potentielle défaillance de remboursement du prêt, les parts de la SCPI pourraient être vendues à un prix inférieur à leur prix de souscription, ce qui entraînerait une perte en capital.
Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous avez la possibilité de recourir au crédit : vous permettant ainsi de bénéficier de l’effet levier via le crédit. L’effet levier consiste à vous endetter pour augmenter votre capital investi sans utiliser directement vos capitaux propres. Ainsi, les potentiels dividendes versés par la SCPI vous permettent de rembourser une partie de votre crédit tout en limitant votre effort d’épargne. Mais gardez à l’esprit que le financement de part de SCPI à crédit peut entrainer les risques suivants :
L’avenir reste incertain : licenciement, perte de revenus, baisse des performances de la SCPI, et des dividendes plus faibles sont des possibilités.
Pour atténuer l’impact de ces risques, il est conseillé de disposer de capitaux propres de côté. Ces fonds pourraient vous servir à couvrir les remboursements du crédit si les rendements de votre SCPI diminuent.
| Exemple M. Passerein a investi en SCPI via un crédit. Malheureusement, la SCPI rencontre une baisse de performance et verse moins de dividendes que les précédents trimestres. M. Passerein se retrouve donc dans l’obligation de payer son crédit avec ses fonds propres (au lieu de compter sur une partie des dividendes pour payer son crédit) ce qui pourrait le mettre dans une situation inconfortable et risquée. Heureusement, M. Passerein dispose d’une épargne de précaution qui lui permettra de compléter le montant de son crédit. |
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Le risque de change est le risque de baisse du taux de change d’une devise. La fluctuation des monnaies par rapport à l’Euro peut exercer une influence positive ou négative sur la valeur de ces actifs. Le risque de change n’est pas systématiquement couvert pour des investissements effectués hors de la zone Euro.
Lorsqu’une SCPI possède des actifs immobiliers hors de la zone euro, les loyers sont souvent perçus dans la monnaie locale du pays où se trouve le bien. Si la valeur de cette monnaie diminue par rapport à l’euro, alors, une fois convertis, ces revenus seront moins importants en euros, réduisant ainsi le montant des dividendes versés aux porteurs de parts. Inversement, si la devise se renforce, les revenus en euros peuvent augmenter, mais cette incertitude rend les prévisions de rendement plus difficiles et ajoute une couche de risque financier.
Pour atténuer le risque de change, les gestionnaires de SCPI peuvent utiliser des instruments financiers pour optimiser leur trésorerie et se protéger de l’évolution du taux de change. En outre, la SCPI peut dans sa stratégie d’investissement, limiter les investissements dans les pays utilisant des devises autres que l’euro.
| Exemple M. Léon a souhaité investir dans une SCPI détenant des actifs en Grande-Bretagne. Les loyers sont perçus en livre-sterling et sont ensuite convertis en euros : la cotation du livre-sterling/euros évoluant chaque jour : le rendement de son investissement peut être impacté à la hausse comme à la baisse. Pour limiter ce risque, la SCPI conserve une plus large partie de ses actifs en Union-Européenne permettant de limiter l’impact du risque de change à son portefeuille d’actifs. Finalement, M. Léon a préféré souscrire dans une SCPI dont la politique d’investissement est exclusivement portée sur des actifs présents en zone Euro. |
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Dans le cas d’une SCPI détenant des actifs hors France, le rendement de la SCPI peut être impacté par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elle perçoit les loyers, par l’existence ou non de conventions fiscales entre la France les autres pays. En présence de conventions fiscales, des mécanismes (principalement crédit d’impôt) sont mis en œuvre pour éviter une double imposition des revenus fonciers et des plus-values de source européenne des associés résidents fiscaux français.
Les actifs immobiliers d’une SCPI investie à l’étranger sont soumis aux règles fiscales du pays dans lequel les loyers sont perçus. Ces règles peuvent considérablement varier, influençant directement ou indirectement les revenus perçus par la SCPI. Par exemple, si un pays impose fortement les revenus locatifs ou les plus-values immobilières, les rendements distribués aux investisseurs pourraient être réduits. Heureusement, la France a conclu des conventions fiscales avec certains pays pour éviter la double imposition, permettant dans ces cas, d’optimiser votre fiscalité liée à votre investissement.
Pour atténuer le risque de fiscalité, il est essentiel de sélectionner des SCPI qui ciblent à travers leurs politiques d’investissements, des pays ayant conclu des conventions fiscales avec la France. Cependant, il est important de garder à l’esprit que ces conventions peuvent être révisées, ce qui pourrait modifier les avantages fiscaux attendus.
| Exemple Mme Dupont qui investit dans une SCPI détenant des actifs immobiliers en Allemagne et dans d’autres pays de l’UE. Grâce aux conventions fiscales entre la France et l’Allemagne, un crédit d’impôt est appliqué sur ses revenus fonciers étrangers provenant d’Allemagne, ce qui atténue l’impact de la fiscalité étrangère plus élevée. Ce dispositif aide à atténuer initialement l’impact de la fiscalité étrangère plus élevée. Néanmoins, il est crucial de comprendre que de telles mesures ne garantissent pas une atténuation permanente du risque fiscal car ces dispositifs peuvent être revus ou révoqués. Par conséquent, la seule manière de complètement éliminer ce risque lié à la fiscalité étrangère est de choisir une SCPI qui investit exclusivement en France. |
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S’informer est indispensable avant de se lancer dans un projet d’investissement en SCPI, qu’il soit financier ou immobilier. Comprendre pleinement les risques et les enjeux est essentiel et permet de mieux les appréhender. Prenez le temps d’analyser les documents règlementaires fournis par la société de gestion, tels que le document d’informations clés (DIC) ou la note d’information.
Par ailleurs, les SCPI sont des placements très transparents : elles publient régulièrement des bulletins d’informations ainsi que des rapports annuels. Ces publications permettent notamment de suivre les performances des SCPI, leurs investissements, leurs actions de gestion…
L’investissement en SCPI comportant de nombreux risques comme tout autre investissement immobilier ou financier, il convient de bien les analyser et de se faire accompagner par des experts du secteur de la pierre-papier. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous détailler l’ensemble des risques, et vous proposer un accompagnement personnalisé en fonction de votre situation personnelle mais aussi selon vos besoins.
Vous débutez dans l’épargne immobilière et souhaitez vous informer ou être accompagné ?
Solution d’épargne de plus en plus plébiscitée par les épargnants, la SCPI permet d’investir simplement et à partir de quelques centaines d’euros dans l’immobilier.
Que vous soyez novice en matière d’investissement ou simplement à la recherche d’une solution pour placer votre argent dans l’immobilier, découvrez dans notre guide pourquoi plus de 60000 épargnants en SCPI Sofidy ont opté pour cette solution d’investissement immobilier
Dans la famille de SCPI, trois « types » de SCPI sont proposés aux épargnants : SCPI de capitalisation, SCPI fiscales et SCPI de rendement
Contrairement aux SCPI de capitalisation ou aux SCPI fiscales, les SCPI de rendement ont pour objectif de verser des dividendes récurrents (non garantis) à leurs épargnants issus des loyers perçus.
Pour un investissement éclairé nous vous expliquons les risques associés
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité (uniquement pour l’acquisition de parts en direct) et un risque de durabilité. Le détail des risques est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. Sofidy met à votre disposition : les documents d’informations clés, note d’information, rapports annuels et les derniers bulletins trimestriels d’information qui vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond. La consultation de ces éléments est impérative avant toute souscription.
